[선사임당] 10억 달성기#9 2020년 서울 아파트 천만원 투자 ; 급매는 이렇게 잡는 거예요!(양파링 2부)

 

10억 달성기 내용

 

 

--수 많은 급매 중 진짜 급매 찾는 법?

 

평층 대비 가격이 저층 가격이면 충분히 싸다고 생각한다.

하지만 그 전에 내가 단지의 가격을 어느정도 알고 있어야 한다.

동향에 따라 가격차가 다르다.

가격 기준만 안다고 급매를 잡을수 있는 것은 아니며 계속 지켜봐야한다.

내가 봤던 가격보다 싸면 사면 되는 것

그날의 급매가 아닌 진짜 급매를 사야하는데

단지가 크면 급한 물건이 있기 마련이니

가격기준과 평정심을 가지고 조급함은 버리자.

그리고 다른 후보군들도 보고 있으면 되는 것

 

원래 급매로 나오지 않았던 물건이 급매가격이 되는 경우

상황에 따라 협상이 되는 경우가 있다.

매도자의 상황을 잘 알아야하는데

명의정리, 세금, 돈이 급한 경우, 귀찮은 경우, 투자자가 정리차원 등

이번 물건은 세금문제였고 매수하고 등기까지 2주걸렸음

무턱대고 깎는 것이 아니다. 내가 해드릴수 있는 부분 반드시 있어야함

투자할때는 최대한 싸게 사는 것이 중요.

집보자마자 바로 깎으면 기분 상함 서로 윈윈할수 있는 상황이어야 함

팔때도 비슷하게 생각해보기

이사람이 왜사지? 조급한가?

 

 

--여러 임차인을 만나면서 생긴 노하우는?

 

내가 살때 불편할까? 해드릴 수 있는 부분은 충분히 다 해드림

식기세척기를 설치하겠다는데 고민했었지만 그냥 하시라 하고

원상복구만 잘해주세요~ 말했다.

월급쟁이 입장에서 수리비 아까울순 있지만 시세차익으로 많이 버니

어느정도 감당해야 하는 지출이라고 생각함

 

 

--남들이 모르는 정보를 알수 있는 꿀팁은?

 

수강생들이 많이 하는 질문인데 데이터적으로 특별한 것을 얻고 싶어하시지만

현장에 나가서 들을수 있는 정보와 사장님께 들을 수 있는 정보가 특별한 것이다.

어느 지역 어느 단지를 사람들이 선호하는데 왜? 이런걸 미리 정리해두는 것이 좋다

지역적으로 멀지 않다면 각각 지역에 다른 두 지역을 서로 물어보라

객관적으로 답이 나올것이다.

 

 

--4년 투자하며 제일 중요한 것은?

 

여기갈까 저기갈까 고민하기보다 일단 나가보라. 어짜피 다 가야한다.

고민하기보다는 그 중에 우선순위를 빠르게 바로 실행하는 것이 중요하다.

몇번정도 가야되요? 이런 질문을 받을때가 있는데

내가 투자하고픈 입지적 확신이 있는 곳에 한달에 23번도 나갔다 최대한 많이 갔다.

회사 출근전 새벽에 들렸다 저녁에는 매물을 예약잡고 보고 하였다.

2017년도에 그렇게 투자한 물건이 있었고 20평대 지금 수익금 2억 조금 안된다.

그냥 계속 임장을 반복했고 처음엔 아파트 하나보는데 30분이 넘게 걸렸다.

지하주차장 2층 3층 가보고 외제차 확인하고 근데 놀이터 기억안나서 다시 가고

지금은 뭐가 중요한지 아니까 시간이 단축된다.

지금은 4~5개는 그냥 본다

 

 

--현장에 가서 중요하게 봐야할 부분은?

 

예전에는 건물 시설 컨디션 도색 차단기 주차상태를 많이 봤는데

지금은 이 단지의 입지 상권 학교 주변 편의를 먼저 본 뒤에 시설을 본다.

이 지역이 선호단지인지 확인한다.

 

 

--4년차 투자자가 알려주는 하지 말아야 하는 행동은?

 

투자를 진행하며 느낀것이지만 데이터 정리 표를 그리고 차트 그리고

이러한게 중요한지 알고 인구수 사업체수 년도별로 다른데 어떻게 하지? 이런 고민을 하지 마라

막상 그게 투자할때 크게 연결시켜 하지 않는다. 고민말고 나가라

전반적 숫자는 물론 아는게 좋지만 고민을 깊게 하지 마라.

최신자료 찾다가 못나가거나 해서는 안된다.

 

 

--얼마정도 모아야 투자가 가능할까?

 

수도권은 지금은 적은 비용으로는 힘들다.

지역마다 다르지만 4~5천만원 있으면 공부하며 좋은 기회를 기다릴수 있고

좋은 물건을 발견하면 투자를 진행하면 될것 같다.

굉장히 큰돈이라 모으는데 시간이 걸리지만 조급증을 가지지 말자

정해진 금액이 아니고 투자금은 늘수도 줄수도 있다.

기본적으로 지역공부가 되어 있어야 하고 투자 기준이 맞다면

그리고 잃지 않는 투자를 확신할수 있다면 하면 된다.

단순히 투자금 범위만 보고 해서는 안된다.

지역을 알아놓고 잃지 않을 곳을 선택한다면 그것만으로도 충분한 경험이 될수 있을거라 생각된다.

 

 

 

선사임당 느낀점&벤치마킹

 

1. 관심단지의 가격이 어떻게 형성되어 있는지 반드시 공부가 되어있어야 한다. 얼마전 급매물건을 만났었다. 사실 단지내의 정확한 가격이 얼마나 형성되어 있는지 몰랐다. 엄청 큰 대단지였는데 지금 생각해도 엄청나게 쌌었다.. 하지만 잔금일정이 너무 빨라 전세를 놓을 자신이 없어 포기했다. 준비된 투자자였다면 투자를 할수도 있었을텐데.. 내것이 아니였다. 준비된 투자자가 되기 위해 금전적으로나 이론적으로나 노력해야 겠다.

 

2. 급매로 나오지 않더라도 매도자의 상황에 따라 가격을 깎을수 있다. 다만 무례하게 깎으면 안된다. 최대한 공손하게 그리고 나와 매도자가 둘다 윈윈할수 있는 상황을 만들고 깎아야한다. 내가 그 사람에게 무엇을 해줄수 있는지 생각해보자.

 

3. 임차인에게 최대한 공손해야 한다. 내가 여기 살면 뭐가 불편할까? 진심으로 공감하고 해결할수 있는 부분은 해결해줘야 한다.

 

4. 손품도 중요하지만 발품이 더 중요하다. 너나위님께서 부동산은 체득이다 라고 했던 것이 생각난다.

 

5. 멘토님들 말씀을 보면 얼마나 열심히 그리고 집요하게 해야하는지 느껴진다. 지하 주차장을 다 돌고 놀이터 돌고.. 그게 정말 중요한 요소는 아니지만 어느정도로 열심히 하셨는지 들을수 있어 좋았다.

 

6. 데이터 숫자 조금 다른 것에 너무 집착하지 말자. 입지적인 것 선호하냐 안하냐가 더 중요한 것이다. 일단 나가야 한다.

 

7. 종잣돈은 많으면 많을수록 좋긴 한것 같다. 소비를 최대한 줄여야겠다.

 

8. 지역을 많이 알아놔야 한다. 그래야 조급함이 줄어든다.

 

 

https://youtu.be/l5Oymz6iU8s