[선사임당] 100일 습관 만들기 10day / [너나위] '아는 지역'을 늘린다는 것 (월부 legend 경험담)

 

안녕하세요 삶을 꾸준히 개척할 선사임당입니다

 

 

오늘은 아이 재우다가 함께 졸도해버리는 바람에

덕분에(?) 미모를 알람없이 일찍 할수 있었습니다 ㅎ

아이 방학기간이라 이것만으로도 얼마나 감사한지 모릅니다

 

벌써 루틴 10일째네요..

오늘도 화이팅해보겠습니다~~

 

 

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역시 너나위님... 글 좋네요

2017년 겨울에 쓰신 글입니다

 

약 4년전이네요... 투자하기 너무나 좋았던 시기 ㅎ

하지만 전 부동산에 관심 1도 없던 시기ㅠㅠ

 

아는 지역이 많아야함

즉 앞마당이 많아야 한다는 것은 당연하게 알고 있습니다.

 

월부 생활 언 4개월...

임장의 중요성은 정말 너무나 잘알고 있었지만

정규강의를 다 듣지 않아 이론적으로 많이 부족한 상태였고

복습도 잘 되지 않은 것 같아 솔직히 잘 모르겠어요..

 

내가 맞게 하고 있는 것인가..?

투자공부에 시간을 많이 쏟고는 있으나

매우 더딘것 같고...

자신감이 솓구칠때고 있지만

한편으로는 이게 될까 하는 의심이 드는 요즘인데요

 

하지만 이번 실준반을 듣고 이론적인 부분을 나름 익혀

바로 임장을 나가야겠구나 깨닫게 해주는 칼럼이네요

 

그리고

아는 것도 중요하지만 제일 중요한 것은 믿음이라고 생각이 강하게 들고 있습니다.

믿음이 선행되어야 내가 목표를 잘 따라 달려갈수 있는것 같아요

 

이런 칼럼글이나 10억 달성기를 필사할때면

고개를 끄덕이며 맞아맞아

어 이거 나도 할수 있겠는데?

하는 생각도 들고

 

이사람 정말 대단하다.. 내가 이렇게 할수 있을까?

나는 아이도 보고 있고 불가능한거 아냐? 싶은 생각도 들지만

 

일단 열린 사고를 가지게 되었으며

내 상황에서 어떻게 해야 최선의 방법일까? 하는 생각을

최근들어 하기 시작했습니다.

 

원씽...

다시한번 원씽의 중요성도 느낍니다

 

무서운 자본주의 사회에서 반드시 살아남기 위한...

생존을 위해서 하는 원씽

독(서) / 강(의) / 임(장) / 투(자)

기계처럼 하자 다짐합니다.

 

 

 

선사임당 BM

-앞마당이 많으면 조급하지 않게 된다.

-투자는 반드시 원씽해야 한다.

-특히 초반엔 굉장한 몰입을 해야 한다.

-5개의 앞마당 만들기까진 무조건 달리자.

-그리고 그 지역들을 비교해보자.

-협상시 서로가 윈윈이어야 한다.

 

 

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칼럼 원문 ->

 

https://cafe.naver.com/wecando7/388677

[너와나를위하여] '아는 지역'을 늘린다는 것

 

 

 

 

필사 ->

 

 

안녕하세요 너나위입니다.

오랜만에 글을 적네요

 

글로 인사드리고 싶은 마음이 점점 초조함으로 바뀔때가 되니

어느 덧 올 한해도 얼마 남지 않았네요

 

최근에 투자를 하나 하게 되었는데

그와 관련한 이야기를 드릴까 합니다.

 

 

- 아는 지역이 늘어난다는 것의 의미

 

2년간 쉬지 않고 공부하고 임장하고 정리하며 눈에 띄게 달라진 단 하나가 무엇이냐면

'아는 지역이 늘어났다'는 것입니다.

 

사실 당연한 이야기죠

 

아는 지역을 늘려나가는 이유는 너무 당연한 말이지만

투자처를 찾아내기 위함입니다.

 

부동산이라는 단어의 의미처럼

지역의 물건은 움직일 수 없습니다.

 

그러나 시기에 따라 좋은 투자처가 되기도 하고

부적합하고 기준에 맞지 않는 투자처가 되기도 합니다.

 

그것은 지금 당장 좋은 투자처가 아닌 것으로 보일지라도

투자금이 떨어졌거나 하는 등의 사정으로 인해

혹은 현재 자신의 투자활동 자체는 잠시 멈추고 다지는 시기가 필요하다

판단이 되었을 때 임장에 박차를 가해야 하는 이유이기도 합니다.

 

내가 투자금이 있거나 상황이 되어 투자를 당장 할수 있을 때는 당연한 것이고

그 외에 그것이 어려운 상황일지라도 부지런히 발로 뛰며

지역을 넓혀두어야 기회가 왔을때 잡을 수 있습니다.

 

부동산 투자에서 준비된 자에게 기회가 온다는 말은 곧

'아는 지역이 많아야 투자할 수있을 때보다 빨리 자신있게 투자할수 있다'라는 의미이고,

그러기 위해서 성장에 욕심이 있는 투잦라면 투자를 할수 있든 아니든

더더욱 지역 넓히기에 힘을 써야 합니다.

 

아는 지역을 늘려나간다는 것은

시기에 따라 내가 잠재적 투자가능한 지역이 늘어나는 것이고

바로 원씽이기도 합니다.

 

 

-아는 지역이란 무엇인가?

 

자 그럼 부지런히 임장을 한다고 해보죠

 

도대체 무엇이 지역을 아는 것인가?

라는 질문이 자연스레 따라오게 됩니다.

 

이는 곧 임장을 마쳤을떄 내 안에 남아야 할 것이 무엇인가? 같은거죠

 

자, 그럼 조금 더 상세히 이야기 해보겠습니다.

 

과연 지역을 넓히는 것의 실체가 무엇일까요?

 

저는 보통 강의 뒷풀이나 이제 막 시장에 집입하시는 분들께서

임장에 관한 질문을 하실 때 이렇게 답하곤 합니다.

 

부동산 투자자에게 지역을 안다는 것은

그 지역의 입지와 해당지역 내 주택의 시세를 정확하게 파악하는 것

을 의미한다라고요

 

입지는 현재기준 그 지역의 가치를 말합니다.

 

그러나 부동산의 가치를 파악하는 것은

모두가 쉽지 않으며 지극히 주관적입니다.

 

그러므로 가치를 판단하는 기준이 필요하고

물론 그것은 시대에 따라 달라질 수 있겠죠

 

예를 들어, 지금은 흔히들 이야기하는 강남 접근성, 강북도심 접근성 등이

일자리로의 출퇴근 개념이 없었던 조선시대라면

입지로서의 가치를 가지지 못했을 것입니다.

 

그러나 출퇴근이 거주지를 판단하는 가장 큰 개념인 현 시점엔

직장이 아예 거주지역 근처에 있거나

아니면 직장이 많은 지역으로 대중교통 접근성이 상당히 중요한 요소 중 하나입니다.

 

시간이 흘러 자율주행차량이 널리 보급되고

대중교통 못지 않게 자가용 출퇴근이 늘어나는 시점이 온다면

도로교통 사정, 거주지역의 주차시설 등이 새로운 가치판단 기준이 될수 있을 것입니다.

 

이와 같이 시대에 따라 입지의 가치를 경정하는 요소를 잘 정의하고

그에 따라 적합한 기준을 적용하여 입지의 가치를 판단합니다.

 

그렇게 입지를 판단하고

그 다음 현재 내가 지역을 파악하는 이 시점의 해당 지역 주택 시세를 완전히 익힙니다.

 

그러면서 자연스레 이 입지에 어울리는 가격인가? 를 고민하는 것입니다.

 

그 과정에서 해당 지역의 입지적 가치와 현재 가격이 어울리지 않는

즉, 입지와 가격의 불균형이 있다면 그것이 곧 기회가 되는 것입니다.

 

해당 지역을 보았을때 그보다 입지가 못한 지역의 주택가격보다 오히려

가격이 저렴하다면 그 지역은 저평가라고 판단하는 것이죠

 

정리하면,

투자는 싸게 하고 비싸게 파는것이 목적이며

그러기 위해선 가격이 가치보다 저렴해야 합니다.

 

가격이 가치보다 저렴한지 파악하기 위해선 그 두가지를 모두 이해하고

가격은 현 시세로, 가치는 부동산의 입지를 판단하는 몇가지 요소(교통, 환경 등)로

스스로 판단할수 있어야 합니다.

 

즉, 투자목적으로 유의미한 지역 늘리기라는 것은 결국

위 지역파악의 2가지 중요요소인 가격과 입지를 완전히 익히는 것을 의미합니다.

 

- 지역이 늘어나는 것의 장점

 

투자를 시작하고나서 이런 개념으로 투자활동을 이해한 이후로

지역늘리기를 게을리하지 않았습니다.

 

그 결과 제대로 알고 있는 지역이든 아니면 우연히 알게 된 지역이든

해당 지역 대략적인 입지조건과 현 시세를 파악하고 있는 지역들 또한 늘어났지요

 

이런 지역들이 늘어날수록 여러 장점이 있습니다.

 

먼저 투자가 가능한 지역을 평소 여러군데 파악해 둘수 있다는 것입니다.

 

내가 알고 있는 지역이 가치대비 가격이 저렴하며 투자금 또한 적게 드는 상황이고

또 그것이 하나가 아니라면 여러지역에 걸쳐 보다 좋은 물건에 대한 투자를 고려할 수있습니다.

 

한편, 투자를 시기에 구애받지 않고 해 나갈 수 있는 환경이 조성됩니다.

 

내가 아는 지역이 한 두 지역 뿐이고

그 두 지역이 가격이 적정하지 못하거나 투자금이 많이 들게 되면

지금 나는 투자를 행하기 어렵겠죠

 

그러나 두 지역 이상의 다양한 지역에 대해 이해하고 숙지하여

저평가 여부와 투자금 계산이 된다면

특정 지역은 투자에 적절치 않아도 나머지 지역 중 하나에서 투자처를 찾아낼 수있는 확률이 높아집니다.

 

즉, 이 지역이 투자에 적절하지 않는 시기라 판단되면, 다른 지역을

다른 지역도 투자에 적절하지 않는 시기라면 이 지역을 살펴보는 식으로

투자처를 찾을 수 있습니다.

 

또한 흐름을 익히고 있는 지역이 늘수록 보다 해당지역에 빠르게 접근할수 있스비다.

 

상황이나 주변 공급 등에 따라 매매가가 정체에 있을 때 등을 파악하여

좋은 시기에 투자를 진행할 수 있기 때문입니다.

 

이러한 사항은 해당 지역의 입지와 가격에 대한 파악이 끝나고

가격 기준이 잡혀있는 상태에서 가능하기에

지역 늘리기를 통해 내가 그 지역을 알고 있고

나아가 그러한 지역이 많을수록 유리합니다.

 

- 흔들리지 않으려면?

 

이번에 매입한 곳은 그런 지역이였습니다.

 

주변의 입주로 한바탕 전세물량이 쏟아졌다가 입주가 마무리되는 시점에

빠르게 해당지역의 전세가 정리되고 인근 구축까지 전세 물건이 거의 소진 된 상태였습니다.

 

여러 이유가 있겠지만

입주가 대량으로 지속되지 않았고 그 곳의 입지가 입주물량 이상의 수요를 끌수 있는

가치를 가지고 있었습니다.

 

해당 지역에 투자를 하기 위해 지역을 파악하고 각 단지별 적정가를 어느정도 설정해둔터라

전화 등을 통해 현장을 찾기 전 파악해야 할 요소나 분위기를 가늠해보고

바로 현장으로 향했습니다.

 

그중 하나의 물건이 포착되었습니다.

 

그 지역은 올 겨울들어 계절적 비수기에 공급이 진행되며 전세가 쌓였던 터라

실수요자와 투자자 모두 매수분위기가 차갑게 식어있었습니다.

 

인근 새 아파트 입주에 따른 키 맞추기가 일어나지 않고 있어

가격이 저렴하다고 느껴지기 시작했습니다.

 

그리고 제 기준으로 잡고 있는 가격 언저리의 물건이 나오기 시작했어요

 

임장을 하며 해당 단지의 물건을 가지고 있는 모든 부동산을 방문했습니다.

그 중 하나의 물건을 골라 매매를 위한 협상에 들어갑니다.

협상과정에서 가장 중요한 것은

'지피지기면 백전불태'라는 것을 인지하고 서두리지 않는 것입니다.

 

해당 물건은 1가구 2주택 문제로 인하여 올해 안에 소유권을 넘겨야 하는 상황이었고

매도자는 처음 제시한 가격보다 낮추어 팔게 될바에

자녀에게 소유권을 넘기겠다는 의사를 보였습니다.

 

그래서 제가 한번 슬쩍 물었습니다.

 

"자녀분에게 파셔도 취등록세 다 내셔야 하잖아요. 그럼 줄잡아 4~500만원 깨지는데

그렇게 하실 바에는 그냥 속편하게 넘기시는게 낫지 않을까요?"

 

그랬더니 수화기 너머로 답변이 들려오지 않았습니다.

 

잘하면 되겠다는 생각을 하게 되었죠

 

실제론 너무 팔고 싶은데 가격 조정에서 버티기 위해

마음에 없는 이야기를 하고 있는 게 아닐까? 하는 생각을 하게 되었습니다.

 

한편 저는 마음 급할것이 없었습니다.

 

그건 바로 위에서 말씀 드린 바와 같이 이 물건 아니면 저거

저거 아니면 다른거

하면 되는 상황이었기 때문입니다.

 

각종 규제와 정책이 매수자에게 우호적이지 않는 상황이 지속되면서

수도권 여기저기에 매매하기 좋은 조건인 지역들이 많아지고 있습니다.

 

이는 물론 제가 기존 지역늘리기를 통하여

입지와 가격을 알고 있었기에 판단이 가능했던 거죠

 

그 물건이 1번이긴 했으나 그것이 아니여도 크게 상관이 없는 저로썬

매매 협상과정에서 점차 유리한 위치를 점하게 되었습니다.

 

이후 등기부등본을 통해 매도자가 현재 호가 기준

약 6천만원의 시세차익을 실현했다는 것을 알게 된 저는

보다 공격적으로 협상을 진행합니다.

 

또한 매도자는 장성한 자녀가 같은 단지에 거주중인 분들로

손주를 보기 위해 해당단지에 거주를 해야했고

이로 인한 전세계약을 한번에 할수 있는 상황이었기에

이물건에 집중하기 시작했습니다.

 

그렇게 상황을 모두 파악한 후 현 호가보다 천만원 싸게 진행할 것을 요구했습니다.

 

매도자의 매도 호가 3.8억 매수자인 저의 매수 호가 3.7억 전세 3.3억

 

모두 수리된 물건이였고 해당 단지의 지난 여름 실거래는 매매 4억/ 전세 3.6억까지 진행되었었고

매매가는 제게 전세가는 곧 세입자가 될 매도자에게 상당히 매력적인 가격이라 판단하였습니다.

(얻는 것이 있으면 주는 것도 있어야 합니다.)

 

그렇게 거래가 받아들여지는 듯 하다 매도자 남편분께서

중간가격인 3.75억을 제시하며 난항에 빠지게 됩니다.

 

급할 것 없던 저는 생각해보겠다 하고 이틀가량 연락을 하지 않았습니다.

 

물론 이 이틀 동안 다른 지역을 임장하고 해당 투자 물건이 받아들여지지 않을 경우

매매를 시도할 다른 물건을 작업하고 잇었죠

 

그렇게 더 지나 매도자에게 연락이 왔고, 제가 제시한 금액으로 거래가 이루어졌습니다.

 

전세계약을 동시에 진행했기에 연말을 맞이하여 시간이 부족했던 저는

조금 더 깔끔하게 거래를 끝낼수 있었습니다.

 

 

- 초반일수록 더더욱 많이!

 

이렇게 상황을 잘 활용하며 조금 더 유리한 상황에서 매매계약을 체결할수 있었던 것은

바로 물건에 흔들리지 않을 수 있었기 때문입니다.

 

물론 매도자의 남편분께서 중간 제시간 가격 3.75억 또한

제 판단에는 매력적인 가격이긴 했습니다.

 

그러나 다른 매수세가 전혀 없는 상황에서 충분히 하루이틀 시간을 더 가지며

밀당을 할수 있었고 아울러 다른 지역에 또한 괜찮은 투자처들이 있었기에

저는 조금 더 기다리겠다는 의사결정을 할수 있었습니다.

 

임장을 해서 지역을 늘려둔다는 것은 이렇듯 여러모로 큰 장점이 있습니다.

 

잠재적 투자처에 대한 이해를 높여 기회를 잡을 수 있도록 준비하는 것 이외에

실제 계약시 나를 흔들리지 않게 잡아주는 든든한 우군 역할 또한 충실히 합니다.

 

자, 그럼 이런 지역 늘리지는 언제 하나?

 

바로 투자를 시작하고

독서와 강의를 통해 이론적 기틀이 어느정도 다녀진후

아주아주 폭발적으로 진행해야 합니다.

 

시간을 두고 차근차근 한다는 개념보다,

모든 것을 삭제하고 이것에 올인해야 합니다.

 

그렇게 약 5개 지역에 대한 입지와 가격이 파악되었다면

그 안에서 비교하며 첫 투자처를 물색하고 실제 투자로 이어질수 있도록 하여

흐름을 이어나가는 것이 중요합니다.

 

아 이제는 시간이 좀 나니 이 때 좀 많이 다녀야겠다

라는 자세로는 짧은 시간에 지역을 늘리는 것이 한계가 있고

그것은 곧 얼마 지나지 않아 실력의 정체가 올것입니다.

 

이왕 투자에 대한 열정과 의지가 충만한 초기에 폭발적 임장을 하여

아는 지역의 개수를 많이 늘려가시는 것이 중요합니다.

 

추운 겨울, 끊임없이 발품을 하여 지역을 하나하나 내 것으로 만들어나가는 월부님들 응원합니다.