전세 거주 중 집주인 바뀌었다... 어떻게 하지? _[선사임당]

안녕하세요 삶을 꾸준히 개척할 선사임당입니다.

 

요새 역전세와 깡통전세로 많은 세입자들이 불안한데요..

 

오늘은 전세, 월세 거주중 집주인이 바뀌었을때

어떻게 대처해야 하는지 명확히 정리해보았습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

집주인이 바뀐 것을 알게 되었을때..

 

"그냥 계속 살까?"

"새 집주인이 내 보증금을 돌려줄만한 능력이 있을까?"

"계약서 다시 쓰자는데 어떻게하지?"

 

 

내가 기존에 전세를 들어와

전입신고, 확정일자 이 2가지를 받아놓았다면

일단 대항력이 있기 때문에 큰 걱정은 하지 않으셔도 됩니다.

 

매매거래가 정상적으로 이루어졌다면

새집주인은 집의 소유권과 임대차 계약에 대한 모든 지위가 승계되어

다시 계약서를 쓸 필요 없이 그냥 쭉 살다 나가면 됩니다. 

 

 

그러나...

 

새집주인이 능력이 없는 사람이라면?

깡통전세가 의심되는 경우?

 

 

말이 달라질 수 있어요!!

집주인이 바뀐것을 알게 되었는데 사기가 의심된다?

 

지위 승계를 거부하시면

원래 집주인이였던 양도인의 보증금 반환의무가 사라지지 않습니다.

 

또는 임대차 종료를 요구하시거나

집주인 거부시 기존 집주인과 새집주인에게 내용증명을 보내서

계약해지를 통보할 수도 있습니다.

 

 

여기서 또 매우매우 주의 할 점..

 

등기상 명의 변경이 있는 날로부터

1개월내에 처리하는 것이 좋은데요.

 

법원 판례상 집을 팔고 명의가 이전됨을

임차인에게 통지할 의무가 없기 때문에

한참 뒤에야 집주인이 바뀌었음을 아는 경우가 수두룩 합니다.

 

때문에 처음 임대차계약을 할때 특약에

집을 매도하면 임차인에게 알리고,

알리지 않는 경우 전세 보증금은 기존 집주인이 줘야 한다.

라고 써두는 것이 좋습니다.

 

그러면 집주인은 매도시 임차인에게 고지를 할것이고 

더 살지? 승계거부할지? 등등 선택을 해보는 것이 좋겠습니다. 

 

 

 

 

 

집주인 바뀌었는데 계약서 다시 써야하나?

 

요거 중요합니다. 집중해주세요!

 

기존 전세 계약 그대로 승계되는 경우

절대로 계약서를 다시 써서는 안됩니다.

 

새집주인과 계약서를 다시 쓰게 되면

선순위였던 자격이 사라지며

다시 새롭게 계약서를 쓴 날로 순위가 밀리게 되어

 

혹시나 집이 경매 등으로 내몰릴 경우
돈을 가장 나중에 받을 자격이 되어 보증금을 잃게 될수 있습니다.

 

 

 

계약서 다시 쓰면 안된다고? 증액분이 있는데 어떻게 하지?

 

이 경우 새집주인과 증액된 금액에 대한

해당 부분만 추가 계약서를 쓰면 됩니다.

 

예)

전세2억 -> 2.5억 증액됨

 

5천만원에 대한 부분만 새로 계약서를 작성하며

특약부분에 전세가 2억이였는데 2.5억으로 5천만원 추가함.

(5천만원에 대한 부분 확정일자도 반드시 추가로 받아야 함!!)

 

 

이때 기존계약과 추가 계약 사이에

등기부 등본을 떼서 근저당을 설정했는지 다시 확인해야 합니다.

 

기존 계약이 종료된 상황에서

등기부 등본을 확인하지 않고 계약했는데?

알고보니 집주인이 근저당을 5천만원 설정!했다면

 

변제순위

1순위는 임차인 전세금 2억,

2순위는 근저당 채권 채무자 5천,

3순위 임차인 전세금 증액분 5천!!

 

이렇게 

증액분 5천만원을 변제 받을수 있는 순위가

뒤로 밀리게 됩니다.

 

 

모르면 코베이는 세상..

반드시 미리미리 공부해두고 대처 잘해보아요~