전세계약(전세연장)시 주의할 점_ [선사임당]

 

 

 

 

안녕하세요 삶을 꾸준히 개척할 선사임당입니다.

 

부동산 매매를 하던 전세를 살던 적지 않은 돈이 오가기 때문에

금전적 손해를 보지 않으려면 반드시 공부를 해둬야 합니다.

 

전월세 계약을 하시는 분들이라면 꼭 사전에 미리 공부를 하시고

큰 사고가 나지 않도록 하시는게 좋을 것 같습니다.

 

 

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가계약시 주의할 점

 

 

1. 반드시 등기부등본을 먼저 확인해야 한다.

-> 갑구에 소유주 이름, 생년월일, 주소, 권리관계 확인

을구 근저당(대출빚) 있는지 확인! 아무것도 없다면 깨끗한거에요~

2. 계약의 주요내용을 중개사가 문자로 임대인, 임차인에게 기록을 남겨야 한다.

->

예)

00동 00번지 00호 전세 계약건

-목적물 : 00동 00번지 00호

-전세 금액 : 0억원

-잔금일 : 4월 말 (대략적인 기간이 있어야 한다.)

-계약금 : 10%

-오늘 계약금 일부 300만원 선입금함.

예)

-특이사항 : 반려동물 금지, 흡연 금지

-현재 채권최고금액 금1억언은 잔금을 받는 즉시 상환하고 말소한다.

-이외 임차인의 권리를 침해할 요소를 만들지 않는다.

-임차인 전세대출 및 반환보증보험 예정으로 임대인은 확인하고 적극 협조한다.

-임대인 또는 본 목적물의 하자로 대출, 반환보험이 안될경우 주고 받은 돈은 그대로 돌려주고 계약을 해지한다.

예)

-소유주 : 신사임당 (계좌 00은행 0000)

-실제 주고 받은 돈을 해지금으로 하며, 임대인은 배액배상, 임차인은 보낸 돈을 포기하고 일방해제 가능하다.

(이것은 본계약 전까지의 조건이며, 본 계약 이후는 그 내용을 따른다)

3. 가계약 해지시 집주인은 배액배상, 임차인은 계약금의 10%를 포기하는 것이 통상적이다.

하지만 앞에 특약사항중 한 문구의 내용을 적어 분란을 적게 만드는 경우가 있음.

4. 돈은 반드시 소유주에게 보내야 한다. 절대로 네버 어떤 핑계 내용을 듣더라도 다른 이름에 보내지 않는다.

 

 

 

 

 

 

전세계약시 넣으면 좋은 특약

(가계약때 이미 이야기 되있으면 좋아요)

 

 

1. 선순위 근저당은 잔금을 치름과 동시에 말소한다.

-> 등기부등본 을구에 근저당 부분이 깨끗한 집을 선택하는 것이 좋지만 만약 근저당이 있고 전세 계약과 동시에 말소를 시키겠다고 하면 이 특약을 반드시 넣어야 합니다.

2. (전세대출을 하는 경우) 전세 대출이 실행불가하면 이 계약은 무효하다.

-> 전세대출이 나오지 않는 것은 타의적인 부분이므로 대출로 들어오시는 분들은 반드시 넣어야 합니다.

3. 계약일 당일 확인한 등기부등본 상태 그대로 유지해야 한다. 이를 어길 경우 계약은 무효하며 임대인은 손해배상금으로 계약금 상당액을 배상한다.

-> 전입신고를 하면 당일이 아닌 자정0시가 지난 익일부터 효력이 발생하기 때문에 등기부등본을 확인한 다음날까지 깨끗한 상태 그대로 유지가 되야 합니다. 

4. 근저당 포함 다른 대출 설정은 하지 않는다. 이를 어길 경우 계약은 무효하며 임대인은 계약금 배액을 지불한다.

5. 전세보증보험 가입을 의무화하며 보증보험 가입 거절시 이 계약은 무효한다.

-> 집의 상황에 따라 전세보증보험 가입이 되는 경우가 있고 아닌 경우도 있다고 합니다. 

6. 임차인의 책임이 없는 시설물의 고장은 임대인이 수리한다.

7. 임대차 계약 만료일에 다른 임차인의 임대여부와는 상관없이 전세보증금을 반환해야 한다.

-> 돈을 받지 못하면 큰 돈이 묶여 다른 곳으로 이동을 할수 없겠지요?

8. 임대인은 잔금 지급일까지 하자보수를 해줘야 한다.

9. (국세납임증명서를 확인하지 못한 경우) 국세 체납내역이 드러나면 계약을 해지하고 책임은 임대인이 진다.  

 

-> 부동산 현장 상황에 따라 특약을 넣지 못하는 경우가 발생할수 있습니다.

때문에 계약시 녹음을 하여 구두로 특정 내용이 오갔음을 증명할수 있도록 준비합니다.

 

 

 

 

 

 

확정일자

(해당 문서가 날짜에 존재하고 있었다는 것을 증명하는 것으로 전세계약시 굉장히 중요합니다.)

- 전입과 동시에 꼭 받아야 한다.

-> 새로 입주한 건물이 경매 등에 넘어갔을때 대비할수 있다. 우선순위로 보증금을 받을수 있는 권리가 생긴다.

 

 

 

 

전세권 설정

- 등기부에 기록이 되는 것으로 세입자의 입장에서 확정일자와 전입신고의 요건을 갖춘 비슷한 효력이 발생함.

-> 임대인의 협의 없이는 불가능. 확정일자 받는 것보다 비용이 많이 든다.

하지만 전세권 등기만 설정해주면 일순위로 보호받는다. 전세계약이 끝났는데도 임대인이 보증금을 반환치 않으면 확정일자츷 갖춘 임차인은 별도로 임차보증금반환청구소송 등을 제기하여 승소판결을 받아 강제집행을 신청하지만, 전세권 등기 설정한 임차인은 판결절차 없이 직접 경매 신청가능하다. 때문에 집주인들이 꺼려함.

 

 

 

 

 

전세계약 연장

1. 부동산에 대필료 차원에서 양쪽이 5~10만원 지불하고 작성해달라고 하면 좋음.

2. 주인이 실거주 할것인지 알아놓으면 좋음.

3. 계약기간과 보증금 증액이 얼마나 될건지 확인해야 한다.

4. 주인이 임대사업자인지 확인. https://www.renthome.go.kr/webportal/main/portalMainList.open

렌트홈(임대등록시스템)

->랜트홈 홈페이지에서 내가 살고 있는 집의 주인이 임대사업자인지 아닌지 확인 가능하다.

임대사업자 여부에 따라 갱신거부불가와 전세반환보증보험 의무 등이 달라지므로 확인해보는 것이 좋음.

 

 

 

 

 

묵시적 갱신

- 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않느다.

묵시적 갱신은 계약조건을 변경하지 않은 것으로 전 계약사항과 동일한 조건으로 다시 계약이 연장되는 것이다.

모든것이 동일하고 임대차의 존속기간은 2년으로 보면 됨.