안녕하세요 삶을 꾸준히 개척할 선사임당입니다.
실거주 매도에 대한 고민이 있어 이 칼럼이 눈에 들어왔고 오늘 필사글로 정하였습니다.
1. 적정 매도가 정하기
2. 세금 계산하기
3. 임차인에게 내놓기
4. 부동산에 내놓기
5. 환금성이 떨어지는 물건 매도하는 법
6. 매도 & 감사
물론 저에게 해당되는 것은 많이 없었지만
이 글을 일고 깨달음을 또 얻었기에 이 필사시간이 정말 값지다 느껴집니다.
돈을 벌려고 투자를 하는 것이지만 욕심을 크게 내서는 안된다는 것을 깨닫습니다.
누구도 바닥과 끝을 잡을 수 없습니다.
"무릎에 사서 어깨에 팔자!"
라는 말 잊지 않고 실천하겠습니다.
임차인에게 1천만원 정도 저렴하게 먼저 드린다는 것도 인상적이였습니다.
아무리 차익이 1억이상일지라도 10%를 거의 떼서 주는건데
보통사람이라면 절대 그렇게 하지 않을 겁니다.
하지만 어떻게 보면 임차인은 무이자 거액을 지원해준 나의 투자 동료이기 때문에
이런식으로 약간의 보상을 드리는 것도 덕을 쌓는 것중 하나라는 생각이 듭니다.
바다같은 넓은 통찰력과 마음을 가지신 너바나님 정말 대단하다는 생각만 듭니다.
감사합니다.
선사임당 BM
- 상황에 따라 매도가 적절하게 정하자
- 다주택시 매도 고려할때 양도전문 세무사 찾아가자
- 임차인에게 먼저 물어보자
- 부동산에 많이 내놓자
- 다시는 환금성 떨어지는 곳 사지 말자
- 수익이 나면 가족에게 보상하자
- 상황보다는 본질을 보고 해결방법을 찾자
필사 ->
안녕하세요 너바나입니다.
최근에 월부학교 분과 상담중 매도 잘하는 법에 대해 상담해드렸었는데
여러분들께 도움이 될 것같아 경험을 나누고자 합니다.
일단 저는 올해 10채를 매도했고 아마 연말까지 한채를 더 매도할 예정입니다.
지음 이런 저금리 시기에 저는 부채를 상환하고 있습니다.
투자할 때가 없어서는 아닙니다.
저는 작은 부자를 목표로 했기 때무에 더 이상 부를 쌓는 것이 제 행복에 큰 의미가 없기 때문입니다.
나중에 칼럼을 쓰겠지만 부채는 언젠가 상환해야 할 것들이비다.
저도 초보때는 부채는 무조건 받는게 좋은 것으로 생각했지만
10년이 넘어자며 그게 아니라는 것을 깨닫고 있습니다.
부채는 언젠가는 갚아아할 것들입니다.
초보에게 부채는 필수지만 어느정도 부를 일군 분들은 부채를 상환해야
리스크를 헷지하고 재정 건전성을 유지할수 있습니다.
어쨌든 오늘 주제로 돌아와서
매도할 때마다 꼭 하는 절차들이 있습니다.
1. 적정 매도가 정하기
사실 이 부분이 가장 어려운 부분중 하나입니다.
살짝 케바케 경향이 있으나 저의 경우는
마냑 급하게 매도해야 하는 경우와 급하지 않지만 매도를 고려할 때로 나눕니다.
예를 들어 3.5억정도에 매수한 아파트가 실거래가는 5.2억이고 부동산에는 5.5억이 나와있습니다.
현재 네이버 부동산은 5.2억에 거래완료가 찍혀있습니다.
만약 세금이나 여러 이유 때문에 급하지 않다면 저는 비슷하게 5.5 또는 그 이상으로 내놓습니다.
제 직관과 경험적인 생각으로 그 물건의 적정가치가
6억까지 갈것 같다 생각한다면 그리고 정말 급하지 않다면 6억에 놓고
매수자가 나타나면 적정한 조율 끝에 매도합니다.
만약 제가 세금이나 여러 부분으로 급하게 매도해야 한다면
대략 평츨 기준으로 2층이나 탑층 시세로 매도를 내놓습니다.
흔히 우리가 투자를 할때 만나는 급매라 말하는 가격으로 내놓습니다.
대부분 초보분들은 이익을 극대화하려 합니다.
가장 싸게 사서 비싸게 받는다.
이런 식의 거래를 원합니다.
하지만 주식의 격언처럼
"무릎에 사서 어깨에 판다."
이 얘기가 나온 이유는 바닥과 꼭지는 누구도 알수 없기 때문입니다.
정말 바닥에 사서 꼭지에 팔면 좋겠지만
실제 해보시면 이게 정말 쉽지 않습니다.
저도 100건 이상의 매매 경험을 통해 느낀 부분은
"무릎에 사서 어깨에 파는게 정답이구나.."
혹시 매도하고 가격이 오르는 몫은 내 몫이 아니구나 라는 생각을 하고 있습니다.
매수는 기술이고 매도는 예술이라는 말처럼
매도는 하면 할수록 감각이 느는 것 같습니다.
결과적으로 매도한 물건들을 봤을 때 잘 매도했다 생각됩니다.
2. 세금 계산하기
생각보다 매수할 때든 매도할 때든 세금계산을 하지 않고 매매계약서를 작성하는 경우가 많습니다.
저는 매도를 고려할때 가장 많이 신경 쓰는것이 세금입니다.
현재 세금 중과요건이 많습니다.
생각보다 양도소득세의 규모가 큽니다.
1주택자면 상관없으나 세금적으로 애매하신 분들은
반드시 세무사님께 상담을 받으시길 바랍니다.
단 주의할 점은 반드시 양도세 전문 세무사님께 상담받아야 합니다.
세무사들도 각자 전문분야가 있습니다.
기장을 전문으로 하거나, 조세불복을 전문으로 하거나
상속, 증여를 전문으로 하시는 분도 계십니다.
이는 삼성전자 직원이 모두 텔레비전이나 휴대폰 수리를 할수 없는 것과 같습니다.
양도소득세 전문으로 하는 세무사님이 계십니다.
그런 분을 찾아가서 상담 받으셔야 합니다.
최근 재무코칭 받으신 분도 양도세를 모르는 곳에서 상담을 받았다가
잘못 신고하셔서 추징 당했다는 얘기를 들었습니다.
이부분 꼭 알아야 합니다.
3. 임차인에게 내놓기
저는 매도를 결정하면 일단 임차인에게 내놓습니다.
왜냐하면 부동산에 내놓기 전에 임차인에게 어짜피 매매사실을 알려야 하기 때문이기도 하고
실제 거주한 임차인도 가격의 상승이나 변동을 봤기 때문에
매수를 생각하는 임차인들이 생각보다 많기 때문입니다.
다만 임차인에게 내놓을 때는 부동산에 내놓는 가격보다 천만원 정도 더 싼 가격에 내놓습니다.
(매도차익 1억 이상시)
제가 지금까지 살면서 느낀 인생에 가장 중요한 원칙은
어떤 거래든 거래 상대방에게 상대적 이익을 더 줘야 부자가 될수 있다는 것입낟.
좀 이상한 원칙인데 이상하게도 제게 굉장히 중요한 원칙이 되었습니다.
항상 제가 욕심을 더 내면 오랫동안 그 일을 못하게 된것 같습니다.
결국 상대방이 거래에 참여했을 때 더 도움을 주는 방향으로
일을 하면 결국 제게 더 큰 이익으로 돌아왔습니다.
이 물건의 경우도 3천정도 투자금에 2억의 시세차익을 이룰수 있었고
거기서 1천만원 임차인에게 저렴하게 드려도 제가 또 2억을 가지고
다른 투자를 통해 4억을 버는 것은 크게 어려운일이 아니기 때문에
이왕이면 주변사람들과 함께 나누는 게 좋다고 생각합니다.
그리고 실제로 임차인분들도 부동산 매수를 고민하면서
제가 시장 거래가보다 좋은 가격에 매도한 것을 알게 되면
제게 호의적으로 생각하시며 상황상 매수를 하시지 못하시더라도
나중에 집 보여주실때 협조적인 경우도 많았습니다.
4. 부동산에 내놓기
매도할 때 많은 분들이 질문하십니다.
부동산에 많이 놓은 것이 좋나요? 아니면 주거래 한 곳에 놓는 것이 좋나요?
당연히 임대놓을 때와 매도할 때는 많이 내놓는 것이 좋습니다.
이런 이야기를 하면 중개인 분들은 물건 걸레된다
그렇게 하면 아된다고 하시는데 그건 그 분들 입장입니다.
그분들 입장에선 물건을 나만 가지고 있는 경우가
중개수수료 받기 더 수월하고 가능성이 높아집니다.
그래서 그렇게 주장하실 겁니다.
실제 몇백건의 거래를 해본 제 경험으로는
여러군데 내 놓는 게 결국 매도든 임대든 더 빨리 뺄수 있었스니다.
중개인분들은 매도자와 매수자게에 중개비를 각각 받습니다.
이런 물건을 양타 한다고 하는데
당연히 중개인은 내가 수수료를 양타로 먹을 수 있는 물건을 더 우선합니다.
중개 수수료가 200의 경우 양타는 400을 받습니다.
한집 보여주고 200을 버는 경우와 400을 버는 경우를 생각했을때
여러분은 어떤 걸 먼저 보여주시겠나요?
반대로 생각하면 답이 나옵니다.
물론 많이 뿌리는 물건을 중개하지 않는 사장님도 있으나 제 경험상 많지 않았습니다.
그리고 부동산에 매도가격을 내놓을 때 거기서 적정 수준 깎아줄 생각으로 내놓는 것이 좋습니다.
예를 들어 5.5억에 매도가를 정했다면
5.45 또는 5.4까지는 깎아서 매도할 수 있다는 것을 정하시고 가격을 내놓아야 합니다.
본인이 5.5에 매도를 결정했다면 5.6에 내놓으시고 매수자가 나타나면
조금 조율을 해주는 거래가 통례입니다.
5. 환금성이 떨어지는 물건 매도하는 법
만약 본인이 환금성이 떨어지는 물건을 매도하거나
아니면 급하게 팔아야 할 경우 전단지 제작까지 고민하셔야 합니다.
하지만 보통 아파트의 경우 그렇게 까지 하실 필요는 없습니다.
이때 매도할 때 복비를 시중가격보다 더 주기도 합니다.
대부분 투자에서 성공담을 많이 보는데 저도 실패를 많이 했습니다.
전단지를 뿌리며 본인이 조급함에 대한 대가가 무엇인지 처절히 깨닫고
다음 투자에서는 환금성적인 부분을 놓치지 안겟다고 다잠하시길 바랍니다.
6. 매도&감사
매도하고 수익이 생기면 반드시 주변사람에게 보상하세요
본인이 가장 고생해서 얻은 수익이지만 그 수익을 위해
견뎌준 가족과 배우자가 없었다면 얻지 못할 수익입니다.
저는 매도하고 나면 언제나 적정 비율로 제 아내에게 선물했습니다.
그 보상으로 인해 그 동안의 고생에 대한 작은 보답이 되고
그렇게 묵묵히 참아주고 인내해준 것에 대한 가족 모두에게
혜택이 돌아오는 것을 깨달으며 가족들의 지지를 받았던 것 같습니다.
꼭 수익이 났다면 그걸 베푸시길 바랍니다.
마지막으로 드리고 싶은 말씀...
시장이 복잡합니다.
어쩌면 사다리가 끊겼다는 생각에 속상하신 분들도 많을 것 같습니다.
정말 드릴 말씀은 많지만 카페까지 검열한다는 이 마당에
공개된 자리에서 다 말씀 못드리는 부분 너무나 안타깝습니다.
그래도 드리고 싶은 말씀은 포기하지 마시길 바랍니다.
저노 2006년 노무현 정부의 끝에서 지금과 같은 양도세와 종부세
비슷한 환경에서 시작했습니다.
결국 살아남는 사람이 열매를 얻습니다.
너무 속상해하지 마시고 지금 본인이 할수 있는 최선의 일이 무엇인지 고민하고
꾸준히 걸으시면 좋은 결과를 얻으실 겁니다.
힘내시고 화이팅입니다.
너바나드림