안녕하세요 삶을 꾸준히 개척할 선사임당입니다
완전 부린이인 저는 전화임장과 매물임장이 어렵기만 합니다.
어느 정도 나만의 프로세스를 구축해야 겠다는 생각이 드는데요.
지금이야 아는 지역을 앞마당 만드는데 노력하고 있지만
추후 모르는 곳을 앞마당으로 만들때면 분임과 단임이 더 확실히 되어야 할것 같다는 생각이 들고
그때부터 진짜 벽깨기를 시작해야 할듯 합니다.
모르는 부분을 전화임장과 매물임장을 통하여
그 단지 동네 등을 세세하게 알고 파악해야 합니다.
가격에 대해 항상 의문을 가지고 왜 이 단지가 관리가 더 안되는데 비쌀까?
라는 궁금증을 가지고 홀로 풀어가는 방식을 택해야 할것 같습니다.
질문 부분도 참 많은 공감이 되었습니다.
가끔 오픈 챗방에 튜터님의 질의응답 시간이 있는데요
아는게 워낙 없다보니 뭘 질문해야 할지 모르겠고
그 귀한 기회를 항상 날리고는 하였습니다.
아직 제가 공부를 열심히 안했다는 뜻이겠지요...?
스스로 입지 가격을 항상 연관지어 생각하고 이상하다 싶을때
나 혼자 답이 나오지 않는 상황이 되면
튜터님들께 꼭 질문을 던질수 있는 사람이 되어야 겠습니다.
그리고 멘탈을 더 강하게 만들어야 겠다는 필요성도 느낍니다
아직 만나보지는 못했지만 불친절한 부사님을 만날때를 대비하여
어느정도 무던한 마음(?)을 가지기 위해 노력해야겠습니다.
좋은 글 감사합니다
선사임당BM
-입지 가격 항상 연관지어 궁금증을 가지자
-질문거리를 만들자
-지역민의 선호도를 알기 위해선 전임을 해야 한다
-가격검증을 위해 여러 부동산에 전화해보자
-전화 임장을 많이 하자
(아주 작은 습관의 힘 읽자)
-내 스스로 한계를 만들지 말자
필사 ->
안녕하세요 소도쿠 입니다.
2022년이 된 것이 엊그제 같은데 벌써 2월이 되었네요
월부 환경 속에서 시간이랑 참 쏜살같이 흘러가는 것 같습ㄴ디ㅏ.
오늘은 실전17기를 마무라하며 제 한달을 복기함과 동시에
지역을 뽀갠다는 것에 대해 이야기해보고자 합니다.
이번 실전반을 통해 배정받은 임장지는 애초에 땅덩이 자체도 크지 않을 뿐더러
아파트 단지가 많지 않은 그런 지역이였습니다.
지역이 작기 때문에 분임과 단임이 빨리 끝날 것이고
매임을 하다보면 애로사항이 있을 것이 분명했습니다.
그래서 처음에는 다른 지역 분임이라도
열심히 가야하나에 대한 고민이 있었습니다.
하지만 이전 앞마당들을 생각해보며
과연 진짜 앞마당이라고 할수 있는가? 란 의문이 들었습니다.
해서 이번 달은 비교 임장지를 가는 시간을 제외하면 온전히 임장지에 집중하기로 하고
그동안 열정적으로 해본 적이 없었던 단지 임장과 전화 임장에 몰입하기로 했습니다.
저는 이번 실전 17기 기간동안 3번의 단지 임장과 100번의 전화 임장을 하였습니다.
어찌보면 대단하지 않는 기록일수 있지만 임장지가 작았기 때문에
꽤 많은 것을 얻을수 있었던 시간이었습니ㅏㄷ.
과연 저는 이것을 통해 무엇을 얻었을까요?
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#3번의 단임을 통해 얻은 세가지
1. 입지를 직접 몸으로 체험했습니다.
단임을 하면서 가격을 입히는 과정을 거치다보니
의문이 생기는 단지가 생깁니다.
'A단지가 더 쾌적해보이는데, 왜 B단지가 더 비쌀까?'
비슷한 연식으로 비교해봤을때 교통이 우수한 생활권의 단지가
정주 여건이 우수한 생활권의 단지보다 매매가 전세가 모두 앞서는 것을 알수 있습니다.
첫번째 단임에서 답을 내리지 못했지만
평일 야간 단임을 가면서 어느 정도 해답을 얻게 됩니다.
'아~ A단지가 쾌적한 것은 사실이지만, 퇴근길에 가보니 퇴근 거리를 무시할수 없구나!'
직접 지옥철에 낑겨 임장지로 몇날 몇일을 향해보니
심리적 마지노선이라 할수 있는 생활권이 정해지고
그 생활권이 비교적 낙후되었지만 꽤나 높은 가격을 형성하고 있는 이유를 알수 있었습니다.
정주여건도 중요하지만 수도권은 역시 교통이 가장 우선해야 할
입지 요서인 것을 몸으로 체험했습니다.
2. 단지의 순위를 매길 수 있게 되었습니다.
우리는 최초에 임장지에 방문을 하면 분위기 임장을 통해 지역의 생활권을 구분하고
생활권의 순위를 매기게 됩니다.
이후 단지마다 방문하며 열심히 단임을 하지만 단임을 하고 난 후에 남는 것은
사진과 체크리스트 뿐입니다.
다 비슷비슷하게 생긴 콘크리트가 기억에 잘 남지 않습니다.
그렇기에 이걸 가지고 순위를 매긴다? 쉽지 않습니다
때문에 첫 단임을 통해 직접 단지를 살펴봤다면
그 다음에는 범위를 조금 넓힐 필요가 있습니다.
단지의 주위 환경을 살피고 야간에 단지를 접근하기 안전한지 살피고
사람들이 선호할 만한 요소가 있는지 살펴봅니다.
그리고 첫 단임에서 시간이 부족해 가보지 못했던 지하주차장을 하나하나 내려가보며
연결 여부와 외제차 여부를 꼼꼼하게 살펴봅니다.
이렇게 세세하게 살피다 보면 단지의 순위를 매길 수 있게 됩니다.
3. 질문 거리를 얻게 되었습니다.
실전, 지투를 처음 오신 분들께서 종종 이런 말씀을 하십니다.
'열심히 질문하라고 하시는데 뭘 질문해야 할지 모르겠어요...'
그런 분들께 이렇게 말씀드리고 싶습니다.
'임장지를 끊임없이 가보세요.
그리고 그 단지의 가격과 입지가 맞는지 끊임없이 가설을 내리고 스스로에게 질문하세요.'
그렇게 하면 질문 거리가 나올 수 밖에 없습니다.
스스로 가설을 던져보지만 내 실력이 부족한 만큼 만족할 만한
답이 나오지 않기 때문이죠
이 부분을 해소해 줄수 있는 요소가 튜터님께의 질문 그리고 전화임장입니다.
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#100번의 전화 임장을 통해 얻은 세가지
1. 궁금증을 해소할 수 있었습니다.
앞서 말씀드린 바와 같이 임장을 하다보면 궁금한 부분이 생길수 밖에 없습니다.
단임을 하던 중 저는
'A단지는 소형 평수 위주의 단지인데 큰길 건너 있는 중형과 대형 위주의
B단지보다 왜 더 비싸지?'
라는 궁금즈을 가지게 되었습니다.
과거 흐름을 보더라도 미세하게 소형평 위주의 A단지가 더 앞서고
현재 호가도 A단지가 무려 7천만원이나 높았습니다.
아무리 고민을 해봐도 답을 얻을수 없었던 저는
인근 부동산에 전화를 해보게 되고
'00동 사람들은 선호하는 곳은 00구청 사거리와 00산, 그리고 00역'
이라는 답변을 듣게 되었습니다.
A단지는 지역민 선호 요소중 2가지에 부합하는 단지였습니다.
이렇듯 우리는 분임과 단임을 통해 눈에 보이는 것을 알수 있는 반면
'지역민들의 선호 요소'
'호재'
'그 매물만의 특수한 상황'
과 같은 눈에 보이지 않는 것을 알수 없어 혼란에 빠지는 경우가 많습니다.
전임을 통해 이런 부분에 대한 궁금즈을 해소할수 있었습니다.
2. 가격을 검증할 수 있었습니다.
전화 임장을 하다보면 보통 투자자 컨셉으로 전화를 많이 하게 됩니다.
투자금을 가늠하기 위해
'사장님 이 물건을 투자하려고 하는데,
전세는 얼마 정도로 맞출수 있을까요?'
라며 사장님의 의견을 묻습니다.
그럼 사장님께서는
'여긴 3억정도 가능할것 같아!
요즘 전세 찾는 사람이 별로 업어서 그 이상은 힘들것 같아.
괜히 높게 말했다가 안빠지면 서로 힘드니까 보수적으로 말하는거야~'
라고 하십니다
그런데 말입니다. 과연 그 가격이 맞을까요?
이번엔 세입자 컨셉으로 전화를 해보았습니다.
같은 부동산에 연락해보기도 했고 인근 다른 부동산에 연락도 해보았습니다.
하지만 들려오는 답변은 제가각 이였습니다.
제가 투자자로서 들었던 3억을 제시하는 사장님도 계셨고
그보다 적은 가격을 제시하는 사장님도 계셨습니다.
만약 제가 투자자로서만 가격을 확인해봤다면
생각보다 투자금이 많이 드는 상황이 발생했을지도 모릅니다.
세입자 입장에서는 당연히 낮은 가격을 제시하는 사장님을 통해 물건을 알아볼것이고
요즘 같이 전세 빼기 어려운 상황에서 물건이 안나가게 된다면 저는 어쩔수 없이
전세가를 낮출 수 밖에 없기 때문입니다.
요즘 같은 시기에는 정말 전세가를 명확하게 알아볼 필요가 있습니다.
그러기 위해선 우리가 기초반에서 배웠던
각각 컨셉으로 전임이 필수인 것을 제대로 느낄수 있었습니다.
3. 전화 임장에 대한 두려움을 해소할 수 잇었습니다.
저는 전화임장이 참 어려웠습니다.
전화해서 뭘 물어봐야 할지도 모르겠고 단답형의 사장님
퉁명스러운 사장님을 만나면 어찌해야 할지 모르겠던 적이 많았습니다.
투자를 처음 시작하던 시절 몇 차례 이런 일을 겪자 전화임장이 무서워졌습니다.
그걸 이겨내기가 정말 어렵더라구요
하지만 우리가 처음 부동산 문을 열긴 어렵지만
지속적으로 반복하다 보면 방문이 쉬워지는 것처럼 전임도 똑같았습니다.
10번..20번..50번.. 100번을 하다보니
습관처럼 전화하는게 가능해졌습니다.
"습관은 시간이 아니라 횟수에 기반에 형성된다는 것이다."
아주 작은 습관의 힘 - 제임스 클리어
아주 작은 습관의 힘이라는 책에서 나와있듯
전화임장 습관도 횟수를 통해 만들어지는 것 같습니다.
전임이 두려우신 분들은 차근차근 횟수를 채워나가며
두려움을 떨쳐나가셨으면 좋겠습니다.
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#다만 아쉬웠던 한가지
서두에 밝힌 바와 같이 이번 임장지는 다소 작고 단지 자체가 많지 않아
매임을 하는데 있어 애로사항이 있었습니다.
그렇기에 이전보다 매임 횟수가 적었고 그로 인한 아쉬움이 있었습니다.
분임 - 단임 - (전임) - 매임 이라는 단계에서
가장 세세하게 파악할수 있는 단계는 역시 매물임장입니다.
전화 임장으로 그 매물에 대해 세세하게 캐묻는 것에는 한계가 있고
직접 방문해서 확인해야 하는데 그 부분이 다소 아쉬웠던 것 같습니다.
'단지가 너무 적어서'
'공동 중개를 많이 하다보니 거절 후에 다시 만날까봐'
'투자자를 선호하지 않는 분위기가 형성되서'
이런 저런 핑계와 자기합리화를 통해 얻은 것은
완전한 앞마당을 만들지 못한 아쉬움 뿐이였습니다.
다시는 이런 아쉬움이 남지 않도록 어떤 어려움도 이겨낼 수 있는
단단한 투자자가 될수 있도록 노력하겠습니다.
긴글 읽어주셔서 감사합니다.