안녕하세요 삶을 꾸준히 개척할 선사임당 입니다.
지역의 상황과 공급, 그리고 내 리스크를 확인했다면
내가 이 매물을 매수했을때 얼마의 전세를 받을수 있는지 선을 정해야 합니다.
아무래도 전세가가 높다면 수익률에 지대한 영향을 주기 때문에
좋은 것에 투자하기 위해 많은 노력을 해야 하는데요~
단지와 지역 근방의 전세물건을 확인하고
특히 내가 투자를 하려는 생활권의 전세가를 파악하기 위해
바로 위의 생활권과 바로 아래의 생활권의 전세가 형성 금액을 확인하고
물건의 컨디션과 전세시장 상황을 확인해야 합니다.
정말 투자하기 좋은 조건은 근처에 전세 물량이 없는 것이겠지요
그리고 수리가 잘 되어 있는 물건을 구매한다면 임대도 더 쉽게 놓을수 있습니다.
같은 가격이라면 상태와 로얄동 층을 구매하는 것이 절대적으로 유리하기 때문에
어느 하나라도 더 좋은 조건의 물건인지 꼼꼼하게 봐야 합니다.
그리고 내가 정한 전세가가 적정한지 전화임장을 통하여 확인하고
안전하게 물건을 낼수 있도록 해야겠습니다.
어떠한 상황에서든 내 물건을 1등으로 만들기 위해
그리고 너무 터무니 없는 가격을 받지 않기 위해
정말 많은 노력이 필요한 듯 합니다
선사임당 BM
- 전세갯수 확인해보기
- 물건의 상태와 상황을 보고 전세가를 조절해야 한다
- 전화 임장을 통해 가격의 적정성을 확인하고 천장과 바닥을 확인해야 한다.
필사 ->
안녕하세요 센쓰입니다.
투자전 지역을 파악했다면 이제는 실제 나갈 수 있는 가격을 계산해 볼 차례인데요
단지를 보고 투자를 하기 앞서 투자금을 계산해보셧을텐데 그 가격이 적정한지 적절한 시기에 나갈수 있을지
계산해보는 과정이라 할수 있습니다.
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##지역 내 전세가 확인
먼저 지역 전체의 가격대를 파악하는 것에서 전세가 파악에 대한 부분이 시작됩니다.
임장 혹은 임보를 쓰면서 조사했던 지역 내 생활권 순위를 바탕으로
가격 및 우위를 확인하는 것을 해보는데요
각 생활권 그리고 연식에 따라서 내가 투자를 고려한 단지와 비교하며
내가 고려한 전세가가 적절한지 계산해보는 것입니다.
생활권 가격 비교를 할때는 다음과 같은 질문으로 접근해볼수 있습니다.
상위 혹은 하위 생활권, 바슷한 역신의 단지와의 가격 차이는?
더 선호하는 단지의 전세가보다 비싸진 않는지?
가격 차이가 많이 나지 않으면 어딜 선택할 것인지?
이런 질문 외에도 여러 각도에서 고민해보며 접근해 볼수 있는데
중요한 것은 동일 한 조검 비슷한 조건 등 다양한 조건과 상황을 놓고 비교하며
가격의 적정성을 파악하는 것입니다.
##물건의 상황 혹은 상태
이제 단지에서 물건으로 디테일하게 들어가서 물건의 상태나 상황에 따라
전세 가격을 조정해 볼 수 있습니다.
우선 전세빼기 가장 좋은 상태로는 수리가 된 공실 물건일텐데요.
수리상태가 조금 떨어지거나 입주 날짜가 까다롭다거나 하면 기준 가격보다 낮추는 것을...
타입도 좋고 선호동, 층 혹은 타입 전세에서 우위를 가져갈 수 있는 부분이 있다면
기준 가격보다 높이는 것을 생각해 볼수도 있습니다.
(신축이라면 시스텐 에어컨, 중문 같은 옵션 포함)
지역 뿐 아니라 단지에 전세가 1도 없으면 조금 더 공격적으로 전세를 내볼수 있지만
이미 전세가 조금씩 있는 상황이라면 물건 상태에 맞게 적절할 가격과 순위를 생각해봐야 합니다.
내 물건을 올린다면 단지내에서 몇등 물건일지?
이정도 수리면 전세금을 올려 혹은 내려 받을 것인지?
전세 물건들의 수리 범위 및 상태는 어떠한지?
동과 같은 질문을 바탕으로 투자할 물건의 전세 순위에 대해 대략적으로 계산해 봅니다.
##전화임장 그리고 마지노섬
마지막으로 전세가격 설정에서 가장 중요한 부분입니다.
지녁 내 단지들 그리고 수리상태를 고려해서 얼마에 내야겠다 계산을 끝냈다면
전화를 통해 확인을 해볼 차례입니다.
A단지 매수해서 전세두려고 하는데 00억으로 가능할까요?
최근 나간 00억 전세 물건은 수리 상태가 어땠나요?
B단지 전세는 얼마에 나가요?
등과 같은 질문을 통해 사장님의 반응과 가격이 적정성을 파악합니다.
(가격은 스스로 정하는 것이고 사장님들의 말씀들은 참고하면 됩니다.)
그리고 이정도 가격이면 쉽게 빼겠다 싶은 가격으 마지노선으로 정해놓고
마지노선인 최저 전세가로 세팅했을때 다시 한번 계산을 해보는 과정을 거칩니다.
충분히 무리가 가지 않고 내 종잣동 범위안에서 해결할수 있는지 확인하며
가격의 천장과 바닥을 확인해봅니다.
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정리해보겠습니다.
투자하기 전 적정 전세가 파악하기
1. 지역 내 전세가 확인 - 조사했던 지역 내 생활권 순위를 바탕으로 각 생활권 연식에 따라
내가 투자할 단지와 비교하며 적절한 가격인지 계산하기
2. 물건의 상황 혹은 상태 - 물건의 상태나 상황에 따라 전세가격을 조정해 계산
3. 전화임장 그리고 마지노선.. 그 마지노선 가격으로 천장과 바닥을 최종 확인
내가 생각한 가격이 야망전세는 아닐까? 혹은 너무 낮은 가격은 아닐까? 하는 고민이 많은데
고민의 장치들을 많이 심어두고 하나씩 해결해보면 가격의 적정선을 찾아가게 되는 것 같습니다.
써놓은 부분에서도 빠지거나 추가되어야 할 부분들이 많이 있지만
이것저것 해보면서 나만의 계산법 혹은 방식을 찾아가는게 중요한 것 같습니다.
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