안녕하세요 삶을 꾸준히 개척할 선사임당입니다
임보와 독박육아에 허덕이며 요며칠 필사를 하지 못했는데
다시 저를 다잡고 제가 모자란 부분을 집중적으로 공부하기 위해
매물임장에 대한 글들을 계속적으로 읽어보고 필사하려고 합니다.
임보를 일단 제출하긴 했어요...
생활권 순위도 나눠보고 나름 머릿속으로 순위도 결정을 해놓기는 했지만
무작정 좋은 것을 순위에 올릴수도 없고 투자기준에 맞는 물건만 올려야 하는것인가.. 라는 혼란에 빠져
결국 임보에 순위는 매기지 못하였는데요
가장 중요한 것이 1등을 뽑는 것인데 도대체 어떻게 하는것인지 넘넘 어려워
매물임장과 매물순위에 대한 젊은 우리님의 좋은 글을 발견하고 읽어봤는데요..
내가 나누었던 1등에서 4등까지의 생활권중 비슷한 평형과 연식을 올렫두고
투자금을 쭉 쓰고 전세가율도 보며 돈이 덜 드는 투자보다는
절대가가 비슷한지 확인하고 그 안에서 투자를 진행해야 함을 느꼈습니다.
창원의 아파트 가격을 보니 딱히 투자할만한 대상이 없더라구요
일단 광주의 몇 구축 아파트들을 알고 있는데요
거기 아직 너무 싸거든요.. 창원 성산구에 비해서...
제대로 된 앞마당이 아니기 때문에 그냥 제 감일 뿐입니다.
이 필사내용대로 나열해보고 순위를 매겨보도록 하겠습니다^^
선사임당 BM
-투자금보다는 절대가에 집중해야 한다.
-전세매물 갯수를 확인하고 이게 찐인지 확인한다.
-비슷한 절대가라면 상급지의 물건을 사야한다.
-내 상황이 제일 중요하다.
칼럼 필사 ->
오늘은 1등 뽑기에 관해 이야기를 해보려고 합니다.
튜터링을 하다보면 지역 내 1등 물건 뽑는 것에 대해 과연 내가 잘 뽑은 것인지
궁금해하시는 분들이 많으신데요
뽑아온 1등을 보면 약간 아쉬움이 들때가 있습니다
어떤 경우냐면 임장도 정말 열심히 하고 생활권도 잘 나누고
입지 순위도 기가 막히게 나눕니다.
하지만 이렇게 열심히 임장하고 생활권과 입지 순위까지 잘 나누었음에도
마지막 1등 뽑는 과정에서 내가 나누어 놓은 입지 순위를
적용시키는 걸 어려워하시는 것 같습니다.
어떻게 입지순위를 적용시켜 1등 물건을 뽑고 투자로 이어지는지
3단계로 나누어 알려드리겠습니다.
"매전 갭이 아닌 가격에 집중하세요."
-가격을 봐야 저평가를 알수 있다.
이렇게 4개의 단지를 비교하는 경우 종잣돈이 적고 경험이 적으신 분들은
대부분 4등 생활권에 D아파트를 1등 매물로 뽑아오십니다.
D아파트를 1등으로 뽑는 이유는 하나같이 비슷합니다.
종잣돈이 부족하기 때문에. 가장 투자금이 적게 들기 때문에.
나의 종잣돈이 적기 때문에 투자금이 적게 드는 단지를 찾는 것.
당연히 이해합니다.
매전 갭에 먼저 집중하게 되면 높은 전세가율만 보고
저평가라고 판단해버리는 실수를 하게 됩니다.
달리 말하면 싼걸 사는게 아니라 비싼 걸 투자금으로 사게 됩니다.
상급지와 하급지에 가격이 같을 때 제 가치를 찾아가는 과정에서
싼게 더 오를수도 있지만 비싼 게 내려갈수도 있습니다.
만약 적은 투자금으로 비싼 걸 사게 된다면
내가 감당해야 할 리스크도 그만큼 커지게 됩니다.
그래서 우리가 가장 중요하게 생각할 것은
입지대비 가격에 대한 저평가 여부입니다.
쉽게 말해 지금 내가 사려는 가격이 싸냐 비싸냐 입니다.
나의 상황만 생각하며 먼저 봐야 할 가격보다
매전 갭에만 집중한다면 남들처럼 4등 생활권에 있는
D아파트를 선택하게 될 것입니다.
"비슷한 가격대에서 상급지 물건 찾기."
-나이 상황보다 저평가 여부가 우선이다.
지금부터 90%가 실수했던 것을 바로 잡아드리겠습니다.
매전 갭을 우선 고려하여 D아파트를 선택했다고 하더라도
훨씬 나은 상급지에 비슷한 가격대에 물건이 있는지 찾아보세요
네이버 부동산에서 D아파트와 조건이 비슷하게 맞추고(=변수 통제)
상급지로 이동해보세요
위에 표처럼 1등생활권에서 미슷한 가격에 A아파트를 찾게 된다면
D아파트는 결고 입지 대비 저형가 되었다고 볼수 없습니다.
"나의 상황을 고려하여 1등 물건 만들기"
-투자금을 좁히기 위한 노력
내가 잘 뽀개놓은 1등 생활권에서 가장 저평가 되어 있는 A아파트를 찾았다면
이제부터는 나의 상황에 맞춰 투가자 가능하도록 투자금을 좁히려는 노력을 해보세요
A아파트 조건 30500/25000(81%)
(마지막 전세 실거래자 25000)
VS
D아파트 조건 29500/29000(95%)
(마지막 전세 실거래가 29000)
이 두가지 조건만 보고 A아파트를 포기하실 건가요?
입주물량이 없는 상황이라면 A아파트 전세매물이 0개인 상황에서
전세가 25000이 과연 현실적인 가격인지 사장님에 의견인지
내가 스스로 판단해보는 겁니다.
4등 생활권인 D아파트 전세가 29000에 거래되고 있는 상황이라면
같은 전세금으로 훨씬 나은 환경을 누릴수 있다면...
임차인 입장에서 어디를 선택할지 고민해 보며
훨씬 입지가 좋은 A아파트에서도 충분히 29000에 뺄수 있다고 생각을 해야 합니다.
사장님 D아파트가 A아파트보다 훨씬 안좋은데...
전세가 29000에 거래되고 있어요,..(소곤소곤)
나의 조건을 들어줄수 있는 사장님을 찾으세요
그리고 싼게 깎일 확률이 높을지 비싼게 깎일 확률이 높을지 생각해보며
나의 상황에 맞춰 투자금을 좁히려는 최선의 노력을 해보세요
노력하는 동안 A아파트 가격이 더욱 올라버려
투자범위 내에서 훨씬 벗어난다면
그 다음 2등 생활권인 B아파트에서 똑같은 노력을 하시면 됩니다
정리하면서
1. 가격을 먼저 보고 저평가 판단하기
2. 비슷한 금액대 상급지 물건 찾기
3. 나의 상황을 고려하여 스트라이크존에 넣기
지금까지 입지 순위를 적용시켜 1등 물건을 뽑고 나의 상황에 맞춰
투자로 이어가는 법에 대해 알아봤습니다.
상급지에서 저평가 되어 있는 물건을 찾았다면
매전 갭만 보고 바로 4등 생활권으로 갈 것이 아니라
상급지에서 최선의 노력을 다해보세요
노력에 결과는 크게 다를 것입니다.
