안녕하세요 삶을 꾸준히 개척할 선사임당입니다.
아직 갈길이 먼 매임실력을 쌓기 위해 오늘도 매임 공부를 해봅니다 ㅎㅎ
제가 보통 전화임장을 하기 전 파악하는 것은
매매 가격대와 전세가격, 전세 갯수이고 층수를 체크하고
이 매물이 급매로 나와있다면 정말 급매인지 아실과 호갱노노로 실거래가를 확인하고 시작하는데요
매임을 갈때는 단지의 주변 환경이나 그 단지의 평형대와 특징을 파악하고 가는 편입니다.
사실 그것만 준비해도 꽤 걸리던데 몇십개 보게 되면 정말 어지럽지 않을까 싶은데요
아직도 전임과 매임은 떨리고 어렵기만 합니다.
나만의 동선을 정하여 잊지 않도록 꼼꼼히 보는 것이 중요함을 알게 되었습니다.
수리부분에 있어 집의 상태를 반드시 기억하고 사진까지 찍는다면 좋은데요
돈이 많이 들어가는 곳을 위주로 기억해야겠습니다.
이해관계를 파악하는데 있어 제가 부족했던 것은 부사님과 매도자의 관계였습니다.
얼마전 성주동의 모 아파트를 임장하였는데요
부사님께서 파시는 분에게 언니? 라고 말하시더라구요
그런 것을 보고는 약간의 친밀함이 있구나 라는 것을 깨달았어야 했는데
이걸 필사하고 있는 지금 깨달았네요..
(지금이라도 알아서 다행이다...)
그리고 놓친 부분중...
화단철거 50~70, 방확장 250~300, 마루 철거 45~50, 거실 확장 450~500 이였습니다.
투자 정말 쉽지 않습니다. ㅎㅎㅎ
모든 부분이 잘 맞아 떨어지는 것 같아도 투자에 가장 중요한 부분은
리스크 감당이 가능하냐 인듯 합니다.
정말 작은 물건부터 시작해야겠구나 깨달았습니다
선사임당 BM
-매물을 꼼꼼히 공부해서 가야한다.
-매물을 잊지 않도록 나만의 매물 프로세스를 만든다
-매임에서 내가 얻어야 할 것들을 자동으로 떠올릴수 있도록 하자.
필사 ->
안녕하세요
그 지역 사람들의 삶을 다 수사하고 싶은 다수사입니다.
오늘은
"매임이 어렵고, 아직 서툴다, 어떻게 해야 하는지 고민이 된다" 생각하시는 분들께
도움이 되었으면 하는 글을 적어보고자 합니다.
구체적 방법과 스타일은 다를지라도 방향성에 대해 함께 고민해 볼수 있었으면 좋겠습니다.
1. 사전에 알면 좋은 것 : 구조와 연식
여기 어디? 나는 누구?
매임에 임하기 전, 알아두면 좋은 것은 구조와 연식입니다!
볼 물건의 구조와 연식에 따라서 생각을 달리 해볼수 있습니다.
초반에 매물을 보는 절대적인 양을 늘리면서
평면도상의 구조와 연식에 다른 분위기를 어느 정도 파악할수 있습니다.
그러다 보면 매물을 어떻게 봐야겠다 생각해 볼수도 잇고
연식대비 관리를 하는 단지인지 아닌지 파악해 볼수 있습니다.
면적에 대한 개념을 위해서 쏘쿨님 카럼을 첨부드립니다.
......초보때 가장 많이 하는 실수 2번 - 면적의 혼란 (1부)......
부동산 투자 초보때 가장 많이 하는 실수 - 두번째 '면적의 혼란 '부동산 투자 초보시절 가장 혼란스러운 것 중에 하나가 수 많은 면적 이야기다.아파트, 오피스텔...
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2. 매임에도 동선이 있다.
물건은 제가 볼게요
하루에 20~30개씩 물건을 보다보면 헷갈리는 것들이 너무나 많습니다.
메모정리도 중요하지만 보는 방식부터 통일되게 보면 좋습니다.
물론 상황에 따라 달라질 수 있지만 저는 가급적 한쪽 방향으로 구조를 보려하고
부사님이 이끄는 곳으로 설명을 들으며 따라다니면 더 기억이 안나더라구요
그래서 처음에 들어서며 거실쪽을 보고 바로 옆 작은방이나 욕실을 보며 꼼꼼히 보며
주도권을 가져옵니다.
부사님의 셜명을 듣되 제가 주도적으로 보면서 판단하고 확인해나가야 합니다.
부사님께 여쭤볼 것은 매도자의 사정과 물건의 사정, 현 거주자와의 관계등 보이지 않는 것들을 여쭘고
물건 자체는 제가 보려고 합니다.
특히, 욕실과 서비스 공간을 꼼꼼히 보려고 노력합니다.
수리여부를 판단하기 위해서 입니다.
하자, 누수 등 물건의 세부상태는 부사님도 인지해야 하기에
큰 것은 현장에서 집주인과 함께 여쭤보며 확인합니다.
심각하면 그 자리에서 주인과 같이 이야기 될수 있도록 하고
협상때 가격에 대해서 이야기 할때 참고합니다.
"집 볼때 엉덩이 빼고 보는 것 아니다? - 쏘쿨님
매임에 대한 정석과 꿀팁은 암바님께서 설명하주셨으니 보시길 바래요
[암바] 자실러를 위한 매물임장 꿀팁! 사지도 못하는데 왜 해야할까
안녕하세요 암바입니다. 특히, 자실 혹은 강의를 들으면서 매물임장을 하는 분들이 많으실텐데요. 열심히 사진을 찍고.. 기록을 해도.. 결국 오늘 하루20개 30개 본 것 중 ...
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3. 매임의 목적
분위기+단지+매물+이해관계자+인테리어비용+a 다 수사한다.
저마다 매임의 방식이 다르시겠지만
저는 매임에서 많은 부분들을 얻어올 수 있다고 생각하고 임합니다.
우선 표면적으로만 느꼈던 마을의 분위기를 직접 거주하시는 분들을 보며 판단할 수 있고
(소득수준, 면학분위기, 교양 등)
단지를 오가며 단지내 시설물과 해당시간에 이용하는 사람들의 연령대와 이용량을 가늠해 볼 수도 있습니다.
그리고 투자한다고 생각했을때 바로 셋팅할수 있는지 수리를 어느 정도로 해야할지 가늠해봅니다.
무엇보다 중요한 것은 이해관계자들과의 미팅입니다.
부사님과의 첫 미팅이고 매도자이 사정과 현 거주자의 사정, 성향을 알수있습니다.
이는 협상과 세팅에 매우 중요한 부분입니다.
매도인 사정 - 가격협상, 잔금일
잔금 가능 여부 - 가격협상, 리스크헷지, 셋팅 난이도, 수리가능 여부 판단
현 거주인 성향 - 잔금 가능성, 셋팅 난이도
부사님 스타일 - 가격협상, 셋팅, 유지보수 난이도
같은 생활권내 1,2위 아파트를 매기는 것도 중요하지만
나에게 리스크가 가장 적은 물건을 찾아 셋팅하는 것이 제일 중요합니다.
세부적인 사정은 누구도 코칭해줄 수 없습니다.
그리고 투자 대상에 들어오면 물건을 다시 보고 판단합니다.
계약 당일날에도 물건을 다시 보며 파손된 문에 대해서
계약날 비용처리를 받았던 적도 있습니다.
(파손 된 부분을 학습지로 가려놓았던...)
다시 한번 강조하면 물건은 꼼꼼하게 많이 볼수록 유리하고
이해관계자들을 파악해 놓는 것이 리스크를 줄이고 협상이 유리한 상황으로 만드는 법입니다.
급매는 스스로 만들어가는 것이고 매임에서 그 힘을 발휘 합니다.
하면 할수록 만만한 임장이 없지만 계속 양치하듯 반복하면
실전투자자의 모습으로 거듭날 수 있도록 저와 함께 한걸음씩 나가보아요
긴글 읽어주셔서 감사합니다.
요약
1. 구조와 연식을 사전에 파악한다.
2. 매물은 주도적으로 내가 본다.
3. 매임의 목적을 알고 임한다.
-복합임장
-이해관계자 파악
-셋팅 난이도와 투자금 파탁