[실준24기 9해줘 1씽 찾조 선사임당] 전화 임장 필사하기!! (매수자/임차인/매도자)

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[실준24기 9해줘 1씽 찾조 선사임당] 전화 임장 필사하기!! (매수자/임차인/매도자)

 

 

안녕하세요 삶을 꾸준히 개척할 선사임당입니다.

 

 

드디어 방랑미쉘님께서 내주신 전화임장 필사 과제를 했습니다 ㅎㅎ

부사님들과의 통화는 아직도 매우 떨리기만 합니다ㅠㅠ

부린이의 이 마인드 언제 벗어날수 있을까요?

 

 

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매수자(투자자모드) - ㅇㅈ부동산

 

선 :

안녕하세요 네이버부동산 보고 전화드렸습니다.

혹시 지금 올라와 있는 ㄷㅂ아파트 104동 중층 3.45억 아파트

아직 보유중이신가요?

 

부 :

네

 

선 :

중층이 몇층인가요?

 

부 :

104동에 물건이 여러개 있어요.

3.4억짜리는 10층, 3.45억 짜리는 9층이에요.

혹시 입주가 언제에요?

 

선 :

아.. 저 매수해서 전세놓으려 합니다

(자신감 없음)

 

부 :

아 투자하실려구요?

그렇다면 투자조건에 안맞을수도 있어요

이게 집주인 거주물건이라 잔금을 받아야 나가는데 수리를 다 해야 하는 집들이라

수리 기간 확보도 안되고 전세 맞추기 어려울거에요!

(급 적극적이심.. 투자자를 좋아하시는 부사님)

 

선 :

아 그런가요?

 

부 :

투자를 목적으로 하신다면 ㄷㅈㅌ아파트에 좋은 물건들이 있어요

(ㄷㅂ아파트 바로 옆에 있음.. 초등학교 배정지는 다름)

바로 옆이지만 더 싸고 투자하기 안전해서 조건이 괜찮아요

 

ㄷㅈㅌ 단지 4층이긴 하지만 남향이고 수리 완벽하게 된 물건이 있어요

3.2억이라 인테리어 비용도 들지 않으니 투자금이 상당히 작아지죠

 

ㄷㅈㅌ아파트 201동의 경우 이번달에 2.8억으로 전세 입주해서 이런 물건이 굉장히 리스크가 적죠

전세 안맞춰도 되고 수리 안해도 되서요

매매가는 3.3억이고 약간 조정이 가능할 것 같아요!

 

지금 신축에 들어가는 엄마들이 있는데 그래서 전세가 주춤한 것도 있지만

그래도 학령기 엄마들은 이쪽을 훨씬 선호하기 때문에 걱정 안하셔도 되요

(이번에 새로 입주하는 새아파트가 비슷한 생활권에 가까운 편임)

 

선 :

혹시 전세가 잘안나가고 그렇지는 않을까요?

전세 매물을 찾아보니 너무 없어서 이게 전세가 안나가서 그런건지

애초에 사람들이 안내놓아서 그런건지요

 

부 :

전세 매물자체를 내놓지 않아요...

그리고 전세를 보러 오시는 분들 종종 있으셔요

ㄷㅈㅌ아파트만 해도 2.7억에 딱 하나 나온 전세

그거 이미 임차인 선금 들어가있는데 광고를 아직 안내리신것 같아요

혹시 어디세요?

 

선 :

00동이에요 가깝습니다

 

부 :

그렇네요

언제든 오세요 물건 보는데 시간 얼마 안걸려요~

 

선 :

저는 입지를 봤을때 ㄷㅂ아파트가 훨씬 좋아보여서요

이곳을 투자하고 싶은데 이전 앞 실거래가가 3억이 안되던데

지금 있는 매물들은 3.4~5억정도 이렇게 매매가가 쎄게 나온 이유가 있나요?

 

부 :

그건 104동 자체가 로얄동이라서 그래요

 

선 :

네.. 여기 ㄷㅂ아파트는 초품아인데 ㄷㅈㅌ은 학교가 바로 옆에 있어도

삥둘러 가야해서 그게 걸리더라구요

 

부 :

ㄷㅂ아파트와 ㄷㅈㅌ아파트 선호하시는 분이 갈리는 부분이라

ㄷㅈㅌ도 괜찮아요.

혹시 투자금은 얼마나 확보가 되어 있으신가요?

 

선 :

전세만 맞춰진다면 세금이랑 수리비는 넉넉하게 있는 상태입니다

 

부 :

언제든지 오셔요

제가 투자가능한 리스트 정리해서 보여드릴수 있어요

 

선 :

아 네.. 여기 사무실 위치가 정확히 어디에 있나요?

 

부 :

ㄷㅂ아파트 상가 내에 있습니다.

 

선 :

아 거기 아마스빈 있는 곳 말씀하시는 거죠

 

부 :

아 잘아시네요^^

 

선 :

그럼 제가 투자 후보에 있는 매물들이 여러개 있어 정리를 한 후에

신랑과 상의를 해보고 연락드리고 가는게 좋을거 같아요

 

부 :

네네 그게 좋죠~

 

선 :

그럼 상의후 연락드리겠습니다^^

 

부 :

넵

 

 

 

 

느낀점 :

 

실입주 날짜를 물어보시길래 투자자임을 밝혔고

그와 동시에 목소리가 굉장히 밝아지시며 적극적인 모습을 보이셨다.

내가 픽한 물건들보다 투자조건에 맞는 안전한 물건들이 있다며

예약을 잡게 되면 리스트를 뽑아서 드리겠다며 대화를 리드하셨다.

기가 좀 쎈것 같은 느낌인데 투자자에게 굉장히 호의적이였다.

 

시세차익형 즉 전세투자의 가장 큰 리스크인 전세빼기의 중요성을 매우 잘알고 계셨고

때문에 안전한 물건을 추천해주는 등의 매우 바람직한(?) 투자자편 부사님이였다.

 

사무실 위치도 아파트 상사내에 오픈 된곳에 위치해있어 전세수요자들이 찾아오기 좋은 위치라 판단된다.

 

유치원 엄마들은 신축으로 많이 갈거라면서

하지만 학령기 엄마들은 이곳의 선호도가 높기 때문에 계속 여기 있을거라 말씀하셨다.

 

일단 투자자에 호의적인 부분이 좋아 투자를 진행한다면

나의 든든한 파트너가 되어 주실것 같은 느낌도 들었지만

계약을 진행할때 본인의 뜻이 너무 강하진 않을까 하는 우려도 든다.

 

 

 

잘한점 :

 

없는것 같아ㅠㅠㅠ

 

 

 

못한점 :

 

대화를 리드하지 못한것

가격을 깎을수 있는지 물어보지 못한 것

(사장님이 알아서 줄줄 설명해주셔서 다행)

 

 

 

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임차인 모드 - ㅊㅈㅇ부동산

 

선 :

안녕하세요.. 그 ㄷㅂ아파트 25평 전세 2.7억짜리 물건 아직 있는거죠~

 

부 :

네

 

선 :

수리는 어느정도 되어 있을까요?

 

부 :

집 상태는 싱크, 화장실 한번 수리 하셨구요 중문정도 되어 있어요

완벽한 상태는 아닙니다.

 

선 :

아.. 매물이 이것밖에 없던데 혹시 전세가가 높더라도

수리 더 잘되있고 좋은 집은 없나요?

 

부 :

현재 매물이 이거밖에 없어서 수리를 바랄수 있는상태에요ㅠ

 

선 :

106동이 학교랑 가깝던데 저희 애 들어갈 시기에 1학년이거든요

초등학교가 바로 옆이던데 혼자 등교가 가능할까요?

 

부 :

완전 가능해요. 오솔길이 있어 차도 전혀 없이 안전하게 갈수 있어요

이 물건을 보시려면 일단 약속을 잡으셔야 할거 같아요

 

선 :

여기 전세물건이 없는 이유가 뭔가요?

 

부 :

실입주자들이 살고 있어서 전세물건이 나오지 않고 있는 상태에요

 

선 :

ㄷㅈㅌ아파트도 전세가 거의 없던데 두 단지 초등학교 배정이 다른거죠?

 

부 :

ㄷㅂ은 ㅇㄴ초로 올 배정이고 ㄷㅈㅌ은 반반 나뉘는거 같아요

정확한 것은 확인해보셔야 되요

 

선 :

저희 그럼 매수하려면 얼마대에 구매할수 있나요?

 

부 :

104동에 깨끗하고 수리 다된 물건 3.5억에 있어요

보통 3~3.5억인데 가격이 저렴한 것은 저층이에요

2.6억 1층 물건 있는데 그건 전세 낀 물건이에요

 

선 :

그럼 혹시 급매가 나오면 가격이 얼마일까요?

 

부 :

여기는 급매 나올 확률이 거의 없어요..

매매하려면 104동 3.5억 집이 비어 있어서 바로 오실수 있어요

 

선 :

확장은 어떻게 되어 있나요?

 

부 :

입구방 하나 되어 있어요

 

선 :

네 알겠습니다.

가족과 상의하고 예약전화하겠습니다.

 

부 :

여기 세입자가 집을 보여줄수 있는 시간이 불규칙해서

보시러 올경우 시간을 맞춰봐야 할것 같아요

 

선 :

네 알겠습니다.

 

 

 

느낀점 :

 

앞의 사장님은 빠릿빠릿 이 동네 사람처럼 뭔가 브리핑 할때 청산유수였는데

이분은 잠깐만요. 잠시만요 하는 등의 태도가 보였다.

일단 싹싹하신 성격이 아닌것 같았고 여자사장님이지만 뭔가 건조하고 무뚝뚝했다.

 

ㄷㅂ아파트와 ㄷㅈㅌ의 학군을 잘 모르시는것 보니

완전 빠삭하게 알고 계신것 같지는 않았다.

 

일단 전세수요보다는 실수요가 많은 단지라는 것이 확 느껴졌다.

전세를 맞춤에도 수리하나 안해주고 그냥 넘길 생각인 모양이다.

만약 인테리어를 깔끔하게 해서 전세가를 좀 높인다면 내 물건이 나갈수도 있겠다는 생각이 들었다.

 

통화를 마치고 다른 곳에 올려진 이 전세물건을 살펴보니

주인이 돈이 필요하신 모양이다.

2월말까지 1.8억을 해주신다면 나머지 잔금입금과 입주는 자유롭다고 해놓으셨다.

지금 세입자가 6월까지 되어 있던데 그 전세금인듯 하다.

 

세입자가 집방문 약속을 자유롭게 못잡는 상태인거 보니

집주인 약간 마음이 다급할수도 있겠다는 생각이 든다.

 

어린 아이들도 혼자 스스로 등교할수 있는 안전한 단지임에는 틀림없다.

전화임장하니 더 사고 싶어진다.

 

급매를 기대하며 질문했지만 이 곳은 급매가 거의 나오지 않는 단지란다.

아무래도 거의 집주인이고 팔리면 나가고 아니면 그냥 사시는 듯 하다.

2.7억의 전세가 언제 나가는지 주시해 볼필요가 있다. 오늘로 4일째..

 

 

 

잘한점 :

 

임차인이다 생각하며 필요한 질문들을 다 해본것

 

 

못한점 :

 

딱히 없는듯

 

 

 

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매도자 모드 - ㅅㄷㅂ부동산

 

선 :

안녕하세요 부동산 맞나요?

 

부 :

네

 

선 :

ㄷㅂ아파트 104동 저희 부모님이 거주중이신데

매도를 고려중이라서요

 

부 :

몇층이에요?

 

선 :

16층이요

거주는 10년정도 했고 인테리어가 올드합니다

 

부 :

수리는 10년전에 하고 들어가신거죠?

 

선 :

네.. 근데 제가 볼때 새로 해야 할것 같아요

 

부 :

해야죠~

 

선 :

집이 이정도 상태면 얼마정도 받을수 있어요?

 

부 :

아직 안내놓으신거죠? 지금 104동에 물건이 많아요.

로얄층 기준 3.35~4억 나와 있어요

확장은 되어 있나요?

 

선 :

입구방만요

매물이 꽤 많던데 전세 안놓고 다 매매를 내셨더라구요

 

부 :

전세도 하나 있긴 해요

106동 남향이에요

 

선 :

요새 매물 안나가고 있는 상태인가요?

 

부 :

요 몇개월 되고 그런 물건도 있긴 해요

아무래도 급하지 않는 사람들은 가격 안낮추고 그냥 있고

적극적이신 분들은 살짝 더 내리기도 하고 그래요

금리랑 정책 때문에 매수세가 많이 줄었어요

그래서 물건이 쌓이고 있는상태에요

 

선 :

가격이 꽤 오랬동안 안올랐었자나요~

그래서 사람들이 많이 내놓나봐요?

 

부 :

가격이 살짝 오르긴 했어요

본전이라 생각하고 많이들 내놓으시는것 같아요

 

선 :

만약 3개월 내에 팔아야한다고 하고 급매를 내놓으면 얼마선이 좋을까요?

 

부 :

3.3억에서 네고를 해주면 팔리지 않을 까 싶어요

제가 정확히 말씀드리기엔 어려운 부분이에요

 

선 :

매도가 안될까봐 걱정인데 전세를 주면 어떨까요?

 

부 :

전세는 잘나갈거에요.

00아파트의 입주시작과 맞물려 쉽게 나가진 않겠지만

보통 25평 전세는 젊은 사람들이 많이 거주하는데 수리 안되어 있으면 안나갈거에요

 

선 :

그럼 수리에 신경을 써야겠네요

 

부 :

그럼 좋죠

 

선 :

수리를 좀 잘해놓으면 전세금 더 받을수 있을까요?

 

부 :

그럼요 1~2000만원 더 받을수 있어요

2.9억정도 가능할거 같아요

동호수도 좋고 괜찮은 물건 같아요

 

선 :

아.. 그럼 부모님과 상의해보고 연락드리겠습니다.

감사해요

 

부 :

네 연락주세요 감사합니다

 

 

 

느낀점 :

 

네이버 부동산의 사진과 실제 목소리 느낌이 너무 똑같아서 놀랐다.

친절하시고 명석한 느낌을 받았다. 잠시만요 이런 망설임이 없었다.

역시 너나위님께서 인상은 사이언스라면서 ㅎㅎㅎ

이 지역에 대해 굉장히 잘알고 부동산 시장의 흐름에 대해 잘 아시는 듯 했다.

 

부사님이 내게 하는 질문이 꽤나 구체적이고 아는 물건들이 많아서

내가 팔려는척 매도자 포지션으로 전화를 걸때는 나와있지 않은 물건인지

확실하게 확인하고 가지고 있는 척을 해야 할것 같다.

 

동호수, 살아온 년수, 인테리어 상태, 베란다 확장 비확장 등등

많은 것을 준비해야 함을 알수 있었다.

 

요새 00아파트 신축이 곧 입주라 매수세가 많이 약해짐을 알수 있었다.

정책적인 것 또한 복합적으로 맞물리는 상황에서 매물이 쌓이고 있었다.

이렇게 진입장벽이 높을때 들어가주는 것도 괜찮을것 같다.

 

그리고 매매는 어렵더라도 전세는 잘나갈것이다 알수 있었다.

수리를 깨끗하게 잘 해놓는다면 전세금도 더 받을수 있다며 알려주셨다.

 

 

 

잘한점 :

 

구체적인 동호수와 거주년도, 베란다 확장을 준비해 놓은것.

 

 

못한점 :

 

더 친절한 말투를 써야할 듯

 

 

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전화임장을 해야 하는 이유

 

한 단지만 했음에도 대략 이 단지의 상황을 알수 있었습니다.

현재 이 단지의 매수세와 새 아파트의 입주로 인해

전세상황이 어찌될지 이러한 넓은 방면을 알아봐야 합니다.

 

그리고 실거주자와 투자자의 매수관점이 정말 다르다는 것을 알수 있었습니다.

때문에 투자자라 싫어할까봐 걱정하거나

투자자라 소리지르는(?) 부사님께 마상입지 말고

마인드 컨르롤 하며 전화임장으로 좋은 부사님들을 걸러내자 다짐합니다.

 

만약 모든 단지를 이렇게 한다면?? 모를수가 없겠다는 생각이 들었습니다.

처음에는 꽤나 진땀을 뺐는데 고작 몇통화 더 해봤다고 많이 자연스러워졌습니다.

앞으로는 연기력을 더 키워 더 능청스럽게 통화를 하고

이 단지의 상황들을 많이 알아내도록 노력해야겠습니다.

 

 

 

선사임당 BM Point

 

- 투자자로써 더 프로페셔널한 통화를 할것

- 투자를 할거면 반드시 투자자라 밝혀야 함

- 3가지 컨셉 모두가 중요하다. 전화기 바꾸자

- 전화임장을 많이 하여 좋은 부사님 만나자

- 구체적인 부분을 반드시 준비해야 한다

- 그 상황을 통해 나에게 유리한 것인지 생각하자