[실준24기 9해줘 1씽 찾조 선사임당] 실전준비반 2주차 강의 후기 - 앞마당을 만들어 가는 과정
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[실준24기 9해줘 1씽 찾조 선사임당] 실전준비반 2주차 강의 후기 - 앞마당을 만들어 가는 과정
안녕하세요 삶을 꾸준히 개척할 선사임당입니다. 실준반 2주차 방랑미쉘님의 강의에선 임장보고서를 쓰는 이유와 정보를 취합하는 과정의 모든 것을 배울수 있었습니다. 임장...
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안녕하세요 삶을 꾸준히 개척할 선사임당입니다.
실준반 2주차 방랑미쉘님의 강의에선
임장보고서를 쓰는 이유와 정보를 취합하는 과정의 모든 것을 배울수 있었습니다.
임장보고서를 써야하는데...
어떤 정보를 확인해야 하는지? 정보를 어떻게 찾고 정리해야 하는지? 그 정보가 투자에 유의미한지?
미쉘님 본인의 투자사례를 빗대어 투자 초기에 했던 투자의 수익률과
그 후 1년동안 임보10개, 임장 100회이상, 매물 300개 이상을 해나가며 투자했던 수익률은 차이가 정말 컸습니다.
앞마당이 늘어나며 투자 가능 순서를 알게 되고 더 좋은 투자로의 연결이 쉬워진 것이였습니다.(앞마당 = 임장보고서)
잃지 않는 투자의 근본은 지역분석이며 이 분석의 내용을 담은 것이 임장보고서입니다.
<확신할 수 있는 투자처를 발견하는 과정>
사전조사 -> 분위기 임장 -> 전화임장 -> 매물임장 -> 투자
임장보고서는 입지, 시세, 매물, 비교, 투자의 과정이 단계별로 투자에 유의미한 정보가 있어야 합니다.
지역을 이해하고 입지+시세를 파악하면 투자하지 못할 지역은 없다.
지역을 이해하기 위한 여러 데이터를 확인하고 생활권을 나눠 상상해보고,
여기는 아이들을 키우기 좋을것이다 라는 상상을 해보니 재미있었습니다.
확실히 동별 세대당 인구수가 많았던 곳을 여러 각도에서 확인해보니
30~50대이 경제활동 인구와 20대 미만의 자녀들이 많이 사는 곳이였습니다.
앞서 1주차에 너나위님께서 말씀하신 3단지 비교를 했었는데요.
저는 질적인 부분보다는 양적인 부분만을 고려하여 입지순위를 매겼더라구요.
1등 입지는 양과 질이 모두 우수해야 하고 사실상 질이 더욱 중요함을 배웠습니다.
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[실준24기 9해줘 1씽 찾조 선사임당] 아파트 3단지 비교평가 해보기
안녕하세요 삶을 꾸준히 개척할 선사임당입니다. 아파트 3단지 비교를 하는데 어떤 곳을 해야 하나 고민을 하다가 저의 과거 15년동안 살았던 아파트가 마침 비슷한 평수에 나...
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선사임당 BM Point
-좌절하지 말고 그냥 계획세워 해보자.
-기본에 충실하자.
-지역정보보다는 입지분석과 시세분석이 훨씬 중요하다.
-지역의 전입 전출 탑 5개 기억하자.
-투자에 유의미한 소스가 뭔지 생각하며 쓰자.
-1급지는 양과 질이 모두 우수하다.
입지분석으로 지역을 객관화하기
-직장
양 - 종사자수와 사업체수
질 - 500인 이상(지방300인이상)의 사업체
저는 지방사람이라 수도권 지명이 아직 어색하고 어렵기만 한데요. 그냥 외워야겠다 다짐합니다.
(강남, 도심, 여의도 + 구로, 마곡, 상암, 판교)
구로, 마곡, 상암, 판교는 새롭게 만들어진 업무지구인데요.
그 주변이 거주지로서의 가치가 꽤 올라간 것을 알게 되었고, 직장과 거주지의 관계는 매우 밀접함을 알게되었습니다.
-교통
수도권은 주요업무지구의 접근성을 봐야하기 때문에 강남에 빠르게 갈수 있는 곳이 입지 우위에 있었고,
지방은 광역시급과 중소도시급을 나눠 자차기준으로 도달하는 시간을 계산하였습니다.
앞서 언급한 3단지 입지분석을 할때 자차기군으로 주요업무지에 10~30분이면 무리 없이 도착할수 있는 것을 확인했고
때문에 지방은 교통이 크게 중요하진 않는다는 것을 알았습니다.
그리고 공공기관과 가깝고 산업단지, 대기업 공장이 있는 도시의 거주민의 소득이 높음을 알수 있었습니다.
-학군
수도권은 대체 가능한 곳이 많아 분산이 가능하지만
지방은 선호 학군이 거의 변하지 않기 때문에 학군지가 랜드마크 아파트와 매우 깊은 연관이 있습니다.
그리고 단순히 우리 집앞에 있는 학원이 아닌 학군지 주변의 학원이 영향력 있음을 알수 있었습니다.
-환경
환경요소는 손품으로 어느정도 가능해볼수 있지만, 발품을 통해서 보는 것이 중요합니다.
상권이 좋을것 같았는데, 실제 가보니 유흥가로 뒤덮힌 곳도 있었고, 비슷한 상권 규모지만 질적으로 우수한 동네가 보였습니다.
제가 비교했던 지역인 광주와 창원의 백화점 갯수는 창원이 양적인 우위에 있었지만
광주의 백화점 매출규모가 더 높아 질적인 부분에서 높음을 알수 있었습니다.
출처 : 명랑20님의 2021년 전국 백화점 매출액 순위
질적인 부분을 고민해보니 2025년에 창원 의창구 중동에 스타필드가 들어서며 유동인구가 얼마나 늘어날지 궁금합니다.
저번에 내마반18기 과제를 하며 평택에 대해 조사를 했었는데,
바로 코앞에 슬세권으로 안성 스타필스가 있는 아파트 단지들의 경우 그닥 시세가 높지 않더라구요..
물리적 한계로 평택을 세세히 조사하지 못했습니다만, 앞으로 직접 발로 뛰어 찾아보고 고민해보며
앞으로 실력을 늘려 통찰력을 많이 쌓아야 겠다 다짐합니다.
-공급
전세셋팅 리스크를 보기 위함이므로 생활권을 크게 봐야 합니다.
부천을 예로 들어 입지등급을 매겨보았는데요.
입지비교는 결국 상대평가이고 때문에 앞마당이 많아야 함을 느꼈습니다.
그리고 입지는 가격과 밀접한 연관이 있기 때문에 지속적으로 변화에 예의 주의를 해야 합니다.
선사임당 BM Point
-카페에 정말 많은 자료가 있다. 모르겠음 검색부터 하자.
-수도권 주요업무지구 외우자.(강남,도심,여의도+구로,마곡,상암,판교)
-직장은 도시 전체로 등급을 매기자.
-수도권과 지방의 입지가치 판단은 다르다.
-호재는 크게 생각하지 말고 3년이내 실현가능하며 지역입지 개선에 좋은 것인지 판단하자.
-학군지의 학원가가 좋은것이다.
-상권은 가봐야 한다.
-공급도 시구별로 크게 보자.
-비교평가하는 습관을 기르자.
시세가 중요하다!
월부에서 시키는 것은 다 하겠다고 다짐한 나... 약간 흔들리기 시작합니다.
하지만 앞서 임보를 완성해보신 동료분들께서 나도 했는데 누구든 할수 있다!라는 용기를 주셨습니다.
최근 가격의 흐름 / 지역시세 / 랜드마크 아파트 시세 / 단지별 시세
최근 가격의 흐름을 아는 것은 거래량=심리를 보기 위함이고,
지역시세 평당가를 조사하는 것은 지역의 위상을 알고 순위를 매기기 위함입니다.
랜트마크 아파트는 가격 흐름의 1순위가 되므로 외우고 있어야 합니다.
단지별 세부가격이 가장 큰 난관이라 생각되는데요..
반드시 모든 시세를 정리해야 하고 시세지도를 그려봐야 합니다.
그 후 계속 업데이트 하며 임장을 통해 확인하는 과정을 거치며 투자에 매우 유의미함을 알게 된다고 합니다.
시세그룹핑 정말정말 중요한데요.
보통 비슷한 매매가의 단지별로 묶어 시세를 기억하고 입지, 연식 등 가격대별 공통점을 찾아야 합나다.
이것은 지역 아파트를 기억하기 위한 연습입니다. 이 과정에서도 통찰력이 있어야 함을 느낍니다.
예)
1,2등이 같은 역세권인데 가격이 왜 차이가 날까?
2,3등의 가격 차이 줄었는데 3등에게 무슨 일이 생긴건가?
쏘쿨님께서 강조하셨던 부동산은 사람들의 삶이다. 라는 말씀이 오버랩되며 인문학적 소양을 쌓아야 함을 느낍니다.
손품
지역정보 조사하며 해당지역을 알기
입지분석 하여 해당지역의 가치등급을 매기기
시세분석 하여 해당지역의 가격을 분석
선사임당 BM Point
-시세는 동별부터 파악하고 결국 다 봐야 한다.
-최근 가격의 흐름, 지역시세, 랜드마크 시세, 단지 시세 다 조사하자.
-좋은 곳중 전세가가 높은 곳을 보자
-년식별로 나눠 좋은 것을 뽑아보자.
-시세를 묶어 정리하자. 기억하기 편함이다.
발로 뛰자!
분위기 임장 - 전화 임장 - 매물 임장
밖으로 나가 직접 발로 걸어보며 입지와 시세를 기억하며 생활권을 나누는데 중요한 지표가 되고, 그 과정에 역세권, 아파트 단지, 상권들을 돌아보며 유동인구, 출퇴근 수요, 연령, 업종, 기피시설 확인, 편의시설, 백화점 입점 브랜드를 보는 과정을 거쳐야 합니다.
단지 임장시 체크리스트에 있는 항목 중 가격에 직접적인 영향을 주는 것은 단점이라는 것이 흥미로웠습니다.
지역의 입지를 조사했을때는 전체적이고 대표적인 것들을 알아보았다면,
단지임장에서는 투자의사결정을 해야 하기 때문에 아파트를 기준으로 하고 인접 학군 등을 중요하게 봐야합니다.
전화임장은 3명의 포지션으로 하여 진행해야 하는데요.(매수자, 매도자, 세입자 버젼)
부사님께 정확한 질문을 하여 디테일한 답을 들을수 있어야 합니다.
우리가 전화로 알아야 할 정보는 시세와 매물을 확인하는 것도 있지만, 부사님이 친절한지, 투자자를 선호하는지, 물건지 부동산인지, 가격 좋은 매물을 가지고 있는지 등의 거래 부동산 우선순위를 결정하는 것도 해야 합니다.
미쉘님의 전화임장 팁 정말 도움되고 좋았습니다. (감동)
매도자모드로 전화하여 내 물건을 팔려고 하는데 얼마에 팔수 있는지 물어보며,
숨겨진 최저가를 알게 되고 내가 매수하려는 물건의 목표금액을 설정할수 있는 것 정말 놀라웠습니다.
세입자 모드로 여기 아니면 전세 어디로 가는지? 나의 경쟁 단지를 알수 있는 것도 좋았습니다.
부사님께 연락이 다시 온다면???
매수자 우위 시장인지, 매도자 우위 시장인지, 전세 물량이 많고 수요가 없다는 상황인지 알수 있습니다.
매매잘하는 부사님, 임대 잘 놓는 부사님 특징과 장단점을 알려주셨습니다.
매매를 잘 하는 부사님은 전략적 파트너가 되주시는데, 보통 물건지 부동산인 경우가 많아 매도자의 사정을 잘 알고 있는 편이고
사무실이 단지내 가장 비싼 자리인 코너에 위치해 있다고 합니다.
임대를 잘 놓는 부사님은 투자자 마인드를 탑재하셨고 올수리 물건을 좋아하며 보통 접근성 좋은 곳(임차인들 가기 편한 곳)에 위치해 있는 곳에서 거래하는 것이 좋을것 같습니다.
-> 지역이 멀 경우 좋은 부사님은 계속 관리를 해주시고, 재계약에도 전세 무난하게 빼주셔서 꾸준히 관리가 필요함을 배웠습니다.
다른 부동산과 관계 좋은 부사님도 정말 좋을것 같습니다^^
선사임당 BM Point
-임보의 과정 다시 기억하자. 사전조사, 분임, 전임, 매임, 투자
-투자에 유의미한 것을 사진으로 남기자.
-단지 임장은 단지 기준으로 입지평가하자.
-전화임장은 포지션에 따라 아주 구체적은 질문을 준비해서 하자.
-통화를 하며 나에게 유리한 정보를 받아먹자.
-주변 부동산과 관계좋은 부사님 만나려 노력하자.
효과적인 매물임장으로 1등 뽑기
저는 매물임장의 경험이 많진 않지만 집을 방문할때마다 모든 것을 보고 기록하려 했습니다.
하지만 보통 투자물건은 신축이 아니기 때문에 올수리를 고려하는데,
때문에 하자 위주로 체크해서 보는 것이 효과적이고(누수, 결로, 싱크 물새는...)
혹시나 살릴 것이 보인다면 그때 사진으로 남긴다고 명쾌하게 알려주셨습니다.(그동안 사진 많이 찍은 저... 반성합니다.)
그리고 집을 보는 것 보다 거주자와 대화가 중요합니다.
세입자라면 아이스 브레이킹을 통해 성향을 파악하여 집을 잘 보여줄것인지 보는것이고, 전세 연장하는지도 물어봐야 합니다.
집주인이라면 하자 부분을 점검하여 누수 이력이 있는지? 특히 우리집과 아랫집의 누수이력을 묻는 것이 중요합니다.
이렇게 계획적인 매물임장은 살사람 처럼 보이기 때문에 집주인이나 부사님께서 최선을 다해주신다는 꿀팁도 알게 되었습니다.
매물을 보고 사무실로 돌아가 정리하는 시간을 가져야 하는데요!
올수리 조건과 전세매물 갯수, 아랫집 누수 이력 물어는 것도 중요하지만 가장 중요한 것은
내가 현장에서 1등을 뽑고 사장님 생각을 여쭈어 보는 것입니다.
이렇게 해놓으면 나중에 전화로 바로 가격 협상이 가능하고, 이 사람 정말 살 사람이라는 이미지를 심어주게 됩니다.
임장이 끝난 후, 투자가능한 물건 중 가장 좋은 곳을 선정하여 트래킹을 준비를 해야 합니다.
같은 시세면 입지를 비교하여 우선순위를 두고,
같은 입지라면 연식과 가격을 비교하여 우선순위를 정해야 합니다.
발품
분위기 - 눈으로 직접 확인, 시세를 기억
전화 - 시세 다시확인, 부동산 선택
매물 - 부동산 방문 및 매물을 확인, 1등, 투자 의사결정
임보의 순서는 이런것이다!(무한반복)
1. 사전조사 - 지역정보, 입지, 시세 - 정보들을 연결한는 것
2. 분위기 임장 - 마실이 아니라 상권과 시세를 확인
3. 전화 임장 - 시세를 다시 확인하고 부동산을 가리는 과정을 행함
4. 매물 임장 - 집볼때 뭘봐야 하는지, 부동산 와서 1등 고르기
5. 투자하기 - 비교분석후 투자결정하기
월부에 있으면서 실전준비반에서 좌절을 하는 동료분들을 많이 만나곤 했습니다.
그래서 임장보고서에 대해 두려운 마음도 들었습니다.
미쉘님도 저희의 마음을 아시는 듯
본인도10개 정도 써보니 결과물 다운 임보가 나왔다며 일단은 그냥 해보는 것이 중요하고
항목들 빠짐없이 완성해보고 이것을 계속 반복하라며 격려해주셨습니다.
임보를 써야하는데 뭐어떻게 해야 할지 몰라 길을 잃은 어린애 마냥 동동거리는 제 자신을 발견하였는데요ㅠ
알려주신 대로 스케쥴을 다시 짜야 할것 같습니다.
마지막에 저희에게 해주신 조언도 정말 좋았습니다.
저는 아이 엄마고 신경써야 할것도 많은 위치이지만, 자본주의 사회는 저의 상황을 절대 봐주지 않습니다.
내가 지금 처한 상황에서 어떻게 해야 투자생활을 이어갈수 있을지 열린 사고를 가지겠습니다.
구체적인 임보의 흐름을 알수 있어 정말 좋은 강의였습니다.
쌍둥이 키우시며 없는시간 만들어내 저희에게 이런 양질의 강의를 해주신 방랑미쉘님 정말 감사합니다!
선사임당 BM Point
-하자위주로 체크하고 살릴것만 사진찍자.
-세입자 아이스브레이킹 해서 성향 알아보자.
-집주인에겐 하자이력 물어보자.
-부동산 가서 정리하며 사장님께 여러가지 물어보자.
-1등 뽑고 사장님 의견도 물어보자.
-투자 가능 중 가장 좋은 것을 뽑고 트레킹에 넣자.
-임보의 순서 기억하자.
-스케쥴 짜자.
-독강임투 쉬지 말자.
-내 조건에서 방법을 찾자.