[실준24기 91조 선사임당]#1 부동산 비싸게 매수한 사람이 앞으로 겪게 될 일들 (너주투 부동산상담)
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[실준24기 91조 선사임당]#1 부동산 비싸게 매수한 사람이 앞으로 겪게 될 일들 (너주투 부동산상
안녕하세요 삶을 꾸준히 개척할 선사임당입니다 본 -사연자의 상황 평택거주 신과장(38세) 6세 딸아이 있는 3명의 가족 본인 출퇴근 왕복 2시간, 와이프 10분거리 ...
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안녕하세요 삶을 꾸준히 개척할 선사임당입니다
<본>
영끌한 수도권 아파트, 어떻게 해야 할까요?
-사연자의 상황
평택거주 신과장(38세) 6세 딸아이 있는 3명의 가족
본인 출퇴근 왕복 2시간, 와이프 10분거리 직장
돈 모으면 집 살수 있을거라 생각하고 청약을 도전하였으나 계속 떨어짐
포기하고 9.7억 영끌로 집(동탄)을 구매하여 무리한 상태
내가 너무 무리한것 같은데 팔아야 하나?
-주우이님 답변
지금 가격이 1억정도 올라서 어느정도 안전마진이 확보되어 있어
1주택은 중립기어와 같으니 일단 유지하는 것이 괜찮을듯 하다.
하지만 시장을 방관하지 말고 만약 집값이 하락한다면 다른 집 가격도 같이 내려가게 되니
그동안 가고 싶었던 상급지로 이동하는 것이 좋다.
하락장이 오면 상급지의 가격이 더 많이 떨어지기 때문에 기존 집과의 갭차이가 줄어들어
가격이 왜곡이 생길때 갈아타면 좋다.
계속 부동산을 주시고 하고 집 값 내려갔을때 방관하지 말고 슬퍼만 할것이 아니라 대응을 하면 된다.
위기때 준비가 되어 있다면 오히려 기회를 잡을 수 있으니 미리미리 준비해 놓아라
-너나위님 답변
지금 마진이 있지만 비싸게 산것은 맞다.
현재 그 집 전세가가 50%밖에 되지 않는다.
아마 입주하게 되면 원리금 부담으로 빚 값느라 다른것을 도모할수 없다.
그 집에 입주하여 거주 안정성을 가지며 돈을 갚아나가는 것이 행복의 최대치인지 깊이 고민해보고
아니라면 전세를 주며 깔고 앉은 돈을 줄이고 운용을 해야 하는지 고민을 해야 한다.
하락하는 지방 부동산 기회 맞나?
-주우이님 답변
대구를 물어보시는 분들이 정말 많다.
현재 하락하는 곳 있고 급매도 있으며 전세가도 내려가고 있다
다른 지역에 비해 지금도 저렴하지만 역전세의 리스크가 존재한다.
현재 대구 공급이 너무너무 많다 (22년 2만, 23년 3.5만, 24년 2만, 25년은 아직 나오지도 않았어)
잠실 강남 4구역과 같은 입지가 최고인 곳도 2008년 입주물량이 많았을때 전세가 엄청 흔들렸다.
물론 그 이후 공급이 없어 빠르게 회복 되었지만 대구는 공급이 한참이나 많이 남았다.
들어갈 타이밍은 아무도 알지 못한다
(너나위 : 주우이님 역전세 준비해~)
최저점은 알수 없으나 보통 무릎에 사라고 하지 않는가
완전 바닥을 찍고 반등할때 무릎의 위치를 대략 알수 있다.
대구는 시장이 좋은 편이라 상승이 시작되면 무섭게 오른다.
지금 입주가 많은 것이 앞에 시장이 좋았기 때문에 공급폭탄이 오는 것이다.
분양권, 입지 좋은 구축, 신축 무얼 투자하든 상관없다.
사람들의 심리를 잘 파악하는 것이 중요하다.
공급이 많으면 무서워서 전세가가 가장 먼저 반응한다.
분양 받는 사람의 입장에서 실거주 아니면 전세를 줄텐데 전세 물건이 많아질것. 가격 내려가게 됨
입주하는 사람들은 기존 집 빨리 팔고 싶을 텐데 안팔려. 전세 물건 많아질것. 가격 내려가게 됨
이렇게 시장이 점점 안좋아지는 것이다.
이런 상황이 되버리면 전세도 저렴하고 물건도 많고 굳이 집 안사고 전세를 살려는 사람들이 많아진다.
그때 가격이 잠깐 반등하며 올라가는 시기가 될것이다 (임대수요 늘어나고 전세가 오르고)
그렇게 되면 매매가가 쳐서 올라가기 시작한다. 그때의 대구를 잘 봐라
이게 대구만의 이야기가 아니다. 전국을 잘 봐야 한다.
-너나위님 답변
무조건 이렇게 하면 돈 쉽게 벌리는데 가능하다고 생각하나?
다른 시장상황까지 보며 떠도는 돈을 확인하는 것이 굉장히 중요하다.
우려되는 것은 입주물량 복 들어가는 투자 가능하지 않다. 투자는 산수가 아니다.
보고 있다가 그냥 가진 돈의 여윳돈으로 싸게 살수 있을때 사두고 기다리는 것이다.
모두가 바닥잡기를 할수 없다.
그냥 공부하며 기회를 보는 눈을 갖는 것이 중요하다.
진입시기 같은것 없다. 밎지도 않는다.
그냥 가격을 주시하고 있는 것이 좋다.
<깨>
비록 고평가 구간에 집을 구매하였지만, 그래도 1주택자가 되었으니 인플레이션 헷지는 가능한 상태임을 알게 되었다.
나는 지난 창원의 하락장에서 집값이 내려갔을때 슬퍼하고 방관만 하고 있었다.
만약 그때 팔아버렸다면 엄청난 손해를 입었겠지만 시장은 흐름이 있기 때문에 다시 상승을 하여 원금 손실은 없는 상태이다.
하지만 그 돈을 차라리 은행에 넣어놨다면 오히려 그 금액이 크다는 것을 알게 되었다.
차라리 그때 방관하지 않고 상급지로 이동을 했더라면 정말 좋았을텐데 부동산에 관심이 없었다.
많은 분들이 공급이 많은 대구를 주시하고 있다.
지금 대구 시장이 싼 것은 맞지만 앞으로의 역전세 리스크가 엄청나고 때문에 자금이 부족하면 매수하면 안된다.
주우이님 말씀이 인상적이였는데 시장이 얼어붙으면 매매가 전세가 같이 하락하게 되는데
그때 매수를 하는 사람이 줄어들기 때문에 오히려 전세수요가 많아지면서 전세가가 올라가게 된다고..
그럼 매매가가 바닥을 찍고 전세가와 함께 올라가기 시작하는데 그때가 무릎이라 생각하고 매수를 해야 할것 같다.
<적>
- 시장이 과열되어 실거주 1주택을 영끌하여 사는 것은 좋지 않다.
- 그래도 1주택은 인플레이션 헷지용으로 반드시 있어야 한다.
- 상승이던 하락이던 시장을 절대 방관하고 있으면 벼락거지 된다.
- 내가 대응할수 있는 방법을 알고 있어야 하고 위기를 기회로 바꾼다.
- 굳이 열심히 투자를 하지 않더라도 나의 행복의 우선순위를 바라보고 그에 맞게 하면 된다.
- 대구는 당장 들어가면 역전세 준비 각오하고 가야한다.(난못해)
- 대구 시장은 항상 좋았다. 때문에 앞마당으로 만들어둬야 한다.
- 대구의 무릎을 주시하자.
- 전세가 많아지면 가격이 하락할 것이고 임대수요가 늘며 전세가 살살 오르는 그 타이밍, 가격을 바라보자