[지방투자기초반 2기] 1주차 강의 후기 : 지방투자를 위한 통찰력 쌓는 법

 

 

안녕하세요 삶을 꾸준히 개척할 선사임당입니다.

 

그동안 월부 기초수업 중에는 수도권 투자 커리큘럼만 있었기에

지투의 광클에 떨어진 대부분의 수강생들은

지방투자에 대한 기준을 잡기 매우 어려웠습니다.

 

때문에 이번 지방투자기초 수업에 대한 사람들의 반응이 매우 뜨거웠습니다.

저 또한 기대를 많이 했습니다!

 

사실 저는 아랫동네에서만 거주를 해왔기 때문에

나름 지방사람 마인드(?)를 가지고 있는데요.

그래도 지역간의 비교가 참 어려웠습니다.

 

거기에 계속되는 광탈과 길어지는 자실에서 오는 무기력감으로

새로운 강의를 듣고 다시 에너지를 얻고 싶어 수강하게 되었습니다.

 

 

 

◆Need & Want

 

수도권과 지방에 대한 근본적인 접근방법이 다름을 알수 있었습니다.

 

그동안 막연히

수도권은 직주근접이 제일 중요하데!! 역세권이 짱이얏!!

지방은 환경이 최고야!! 학군도 정말 중요해!!

라며 달달 외우기 식의 공부를 하였습니다.

 

때문에 규모가 아예 다른 지방을 앞마당으로 만들때

A지역와 B지역을 어떤 차이점을 두고 비교를 해야 할지 헷갈리고 어려웠습니다.

 

하지만 근본적인 접근법을 통해 알려주시니

아.. 같은 광역시라도.. 중소도시라도..

서로의 필요와 원하는 것이 어떤 차이점을 가지고 있는지

지역에 깊숙히 들어가 알아보고 분석해야 함을 알게 되었습니다.

 

BM
지방은 그 지역 거주민의 원하는 것을 알아야 함.

외우려 하지 말고 근본적인 접근하기

 

 

◆감정이입

 

내가 이 지역의 거주자가 되어

출퇴근은 괜찮나? 애들 키우기 괜찮나? 혐오시설 크게 영향 있을까?

등등 고민해야 합니다.

 

다만 우리는 한정된 시간안에 임장을 하고 그 지역을 느껴야 하기 때문에

분명 어느 특정 시간에는 볼수 없는 것들이 있습니다.

 

그것들은 완벽한 손품을 통해 사전정보를 미리 알아내고

임장에 나서야 합니다.

 

제가 처음 월부 수업을 들으며 부산 00구를 임장했었는데요.

그 분위기와 환경은 기억하지만 아주 디테일한 부분은 알지 못합니다.

이유는 손품이 되어있지 않았기 때문입니다.

 

그저 조원분들과 임장을 다니며 길을 찾는데 급급했습니다.

 

완벽한 손품을 해야 보이지 않는 것이 보입니다.

 

BM
역지사지

사전 손품 철저히 하기

 

 

◆광역시 교과서

 

1강에서 00시의 지역분석을 해주셨는데요.

00시는 앞선 상승장을 가장 먼저 맞은 곳으로 하락하는 모습까지 보여져

광역시 교과서였습니다.

 

다른 광역시들과 붙여보며

가격이 얼마나 빠졌을때 기회가 있을까?

 

지금 저평가가 된 상태임을 알아보고기 위해

00을 먼저 공부해놓으면 좋겠다는 생각을 했습니다.

 

그리고 대장급들의 가격 하락이 일어나는 상황속에서

가격의 왜곡이 있음을 알게 되었습니다.

 

제가 임보를 맨 처음 썼던 ㄴㄴ시의 경우도

지금 대장급들의 신축 가격하락이 나타나고 있습니다.

 

그럼에도 그 중 가격이 오르지 않았던 단지들은 시세 상승이 나타나고 있으며

또 어떤 단지는 계속해서 가격이 보합중이였습니다.

(실거주자들도 시세를 주시하다가 상급지로 갈아타면 참 좋겠다는 생각을 했습니다.)

 

임장을 다녀보면 지금 시장 참 분위기 좋지 않음이 느껴집니다.

실거래가 되는 매물들은 거의 급매이며

못난이에 급매가 새로운 호가를 만들어버리는 시장인것 같습니다.

 

비록 전세가가 맞지 않아 당장 투자를 할순 없지만

꾸준한 시세트레킹을 통하여 기회를 잡을수 있도록 해야겠습니다.

 

BM
이번에 제대로 지역공부해보기

기회를 찾는 연습하기

시세흐름 기억하기

 

 

◆공급 전문가

 

제주바다님께서는 공급 부분을 주전자, 양동이, 욕조에 비유하셨습니다.

 

뜨거운 물을 보충 했을때 각 3개의 사물에 어떤 변화가 있는지 설명하시며

공급에 대한 이해를 완벽하게 시켜주셨습니다.

 

결국 수요층의 규모에 따라 공급의 영향이 얼마나 있느냐인데

인구의 이동과 연관하여 예의주시해야 합니다.

 

저평가가 되어 있더라도 속수무책 공급이 쏟아지면 그만큼 리스크도 큽니다.

 

수업내용을 보고 들으며 이부분은 더 보완해봐야지..

하며 벤치마킹 할 부분이 참 많았습니다.

 

BM
공급은 그냥 후벼파기. 

규모에 따라 대응을 어떻게 할수 있을지 생각해보기

 

 

◆통찰력

 

투자를 하는데 있어 통찰력이 중요한 이유는

객관적으로 매긴 입지순서만으로는 단지들의 정확한 순위를 알수 없고

그에 맞춰 시세상승이 일어나지 않기 때문입니다.

 

특히 지방은 지역별로 선호하는 환경, 특징, 학군 등등

너무나 많은 차이점들이 많기 때문에 그것이 무엇인지 알아보는 눈을 가져야 합니다.

 

그리고 가격에 대한 통찰력도 중요합니다.

저평가된 매물을 잘 샀더라도 제가치를 보지 못한다면

물건을 제대로 지킬수 없습니다.

 

처음 앞마당을 만들때 매우 집요하게 모든 것을 알아내겠다는 자세로

임보를 제대로 써야함을 알게 되었습니다.

 

BM
눈에 보이지 않는 부분 찾아내기

지도에 다 올려보기

직접 시세 손으로 넣어보기

 

 

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제주바다 멘토님!

지방투자기초라는 신규 강의 첫 수업인 1강에서

지방의 본질에 대해 쉽게 알려주셔서 감사합니다^^