[선사임당] 실전준비반 2주차 강의 후기 - 임보의 여왕에게 듣는 지역분석 총정리!
https://cafe.naver.com/wecando7/4867194
[실준25기 0조 아름다운 나날 선사임당] 실전준비반 2주차 강의 후기 - 임보의 여왕에게 듣는 지역
안녕하세요! 삶을 꾸준히 개척할 선사임당입니다. 이번 2주차에는 임보의 여왕 방랑미쉘님께서 지역분석 총정리를 해주셨습니다. 앞마당이 뭐지? 지역을 내 앞...
cafe.naver.com
안녕하세요! 삶을 꾸준히 개척할 선사임당입니다.
이번 2주차에는 임보의 여왕 방랑미쉘님께서
지역분석 총정리를 해주셨습니다.
앞마당이 뭐지?
지역을 내 앞마당으로 만들기 위해선 임장보고서를 반드시 써야 합니다.
임장보고서를 쓰는 과정은 내 시간과 에너지를 갈아넣는 고된 행위입니다.
하지만 만들지 않으면 이 지역이 좋은 지 알수 없습니다.
워런버핏의 투자 제 1원칙
"절대 돈을 잃지 마라."
투자로 돈을 잃게 되면 너바나님 말씀처럼 그냥 디지는 겁니다.(후덜덜)
더 벌진 못해도 잃지 않는 곳에 투자하여 살아남는 것이 중요한데
모든 투자에는 리스크가 존재하기 때문에 반드시 원칙을 지켜야 합니다.
이 지역을 알기 위해선 무엇을? 어떻게? 왜? 라는 의문점을 가지고
어떤 정보를 확인하고, 어떻게 정리하며, 투자에 유의미한 것들을 찾아내야 합니다.
실전준비반에서는 임장보고서의 기초 프로세스를 배울수 있습니다.
임장보고서에는 지역에 대한 부동산 언어 5가지를 정리해야 합니다.
-> ㅇㅈ, ㅅㅅ, ㅁㅁ, ㅂㄱ, ㅌㅈ
임장보고서를 작성해가며 지역 공부의 시행착오를 줄이기 위해
그 순서를 알고 앞마당을 하나씩 만들어나가면 됩니다.
지역 분석 어떻게 하지?
지역의 정보를 파악하여 지역 모습과 거주민들을 살피는 것입니다.
지적편집도와 강의에서 배운대로 입지도 쌓고, 택지 개발 순서도 확인하여 중심지를 상상해봅니다.
그리고 인구 규모와 유동인구, 소득수준, 도시기본 계획을 통하여 사실에 기반한 자료를 통해 내가 상상했던 것이 맞는지 확인해봅니다.
인구의 흐름에 따라 지역의 위상이 바뀔수도 있다는 것이 흥미로웠습니다.
입지가 뭐지?
(직,교,학,환,공)
입지는 부동산 가치를 평가하는데 객관적인 지표가 됩니다.
우리가 배운 5가지를 통해 입지를 분석하여 해당지역의 가치를 확인해야 합니다.
(수도권 : 직장, 교통 / 지방 : 직장, 학군, 환경)
1등입지란 입지 5가지 요소의 양과 질이 모두 뛰어난 곳이겠지요^^
객관적인 등급을 만들어두고 실제로 현장 발품을 통하여 질적인 면까지 크로스체크해야 합니다.
입지를 비교하는 것은 상대평가이고 지속해서 변화하기 때문에 계속해서 주시해야 합니다.
입지가치를 지도에 올려보는 것이 의미있다고 하셨는데 실제로 이미지화한 지도를 보니 정말 눈에 확 들어오더라구요.
이번 임보에는 반드시 적용을 해보겠습니다.
시세 분석 어떻게?
큰 범위의 시세부터 단지별 세부 시세까지 확인해야 합니다.
지역의 시세를 인접지와의 비교하기 보다는 가격대가 비슷한 지역들과의 비교를 하며
이 가격에 맞는 위상인가? 의문을 가져야 합니다.
그리고 동별 평단가, 연식별 랜드마크 아파트 시세를 지도에 입혀 서로 비교해보며
입지가 좋은 곳이 어디일지 확실히 굳히기에 들어가야 합니다.
특히 단지별 시세는 검색해봐도 나오지만 전화임장으로 정확한 호가인지 확인해야 합니다.
시세를 전부 기억하기는 힘들기 때문에 그룹핑을 하는 것이 좋습니다.
발품 프로세스
순서별 현장에서 해야 할 것들을 자세하게 배웠습니다.
<1. 분위기 임장>
다녀온 지역에 대한 시세와 궁금증을 해소하고 와야 합니다.
사람들의 구성과 상권 업종등의 구체적인 답을 찾는 것이 좋습니다.
단지를 볼때는 체크리스트를 통하여 아파트와 친숙해지는 단계를 갖는 것이 먼저고, 익숙해지면 아파트 가격에 영향을 미칠만한 장,단점을 체크하면 됩니다.
<2. 전화임장>
정확한 매매가, 전세가, 매물갯수, 거래 분위기도 파악할수 있지만,
부동산 사장님의 투자자 선호도와 거래의 적극성이 있는지 파악하고 좋은 물건을 가지고 있는지 확인할 수 있습니다.
부동산 거래는 결국 사람과의 관계에서 이루어지는 거래이다보니 무례하지 않고 예의바르며 내가 원하는 답을 받을수 있는 연습을 많이 해야겠다 느꼈습니다.
저는 첫 임보를 쓰며 부동산을 예약하는 과정에서 전화임장을 많이 했었는데요.
내가 특정 단지에 대해서 매우 구체적으로 알고 있어야 좋은 질문을 할수 있고, 또 부동산 사장님으로부터 구체적인 답변이 나옴을 경험을 통해 배웠습니다.
하지만 임장에 대한 벽이 아직 있다보니 많이 어렵습니다. 전화임장을 더 많이 해야겠지요^^
투자 아파트 찾기
단지에 대한 확신을 가지게 되면 나의 투자 기준에 만족하는지 확인하고 매물 예약을 합니다.
이 매물을 예약하는데 있어 부동산 선정이 굉장히 중요합니다.
사장님의 성향에 따라 매매를 잘하거나 전세를 잘놓는 부동산이 있기 때문에 꼭 전화임장을 다 돌려보고 전략에 따라서 부동산 선정을 해야합니다.
내가 매수를 할때는 좋은 물건을 가진 곳이 제일 좋고, 투자를 해서 전세를 놓을 때는 어느정도 투자이해도가 있으면서 임차인들이 찾아오기 좋은 위치의 부동산이지 확인하는 것도 필요합니다.
<3. 매물임장>
저희는 투자를 하러 가는 것이지 그냥 집구경을 가는 것이 아닙니다.
문열고 들어갈땐 살릴 것 날릴 것등을 확인하고 하자 체크에 주력해야 합니다.
문열고 나갈땐 투자 우선순위를 생각하며 매물을 빠르게 정리할수 있어야 합니다.
이렇게 되기까지 인테리어 비용부분도 머릿속에 있어야 하지만 연습이 많이 되어야겠죠?
구조별로 보는 순서 등을 만들어 두고 최대한 시간을 절약하고 많이 볼수 있도록 해야겠습니다.
매물 순위 반드시!
매물을 보고 올수리 기준, 전세 갯수 확인, 하자 다시 한번 확인 하는 것도 중요하지만
가장 중요한 것은 사장님께 나의 1등 물건을 언급하고 투자자로서의 프로 이미지를 강하게 심어줘야 합니다.
이 과정에서 매물임장의 수준을 좀더 높일수 있습니다.
부동산을 나와선 매물을 총정리하며 입지, 매전가 차이, 인테리어 등 가격까지 정리하고 투자여부를 결정합니다.
1등 고르기가 정말 너무너무 어려운 부린이입니다만
비교평가를 할때 시세, 입지, 연식을 고려하여 어느 하나를 픽스하고 비교를 하다보면 잘보인다고 말씀해주셨습니다.
매물을 보고 다선 반드시 정리해두는 습관을 가지고 투자의 기회를 만들어가는 과정을 만들어야 합니다.
내 상황 어때?
저는 지난 달에 자실을 해야하는 상황에서 동료들과 시간이 맞지 않아 함께하지 못했었습니다.
저의 개인적인 일과 독박육아에 집안일, 교육까지 모두 책임을 지고 있는 상황이고...
내가 이 상황에서 잘해낼수 있을까? 너 해날수 있냐라는 말까지 들었었습니다.
그 말이 참 아프고 괴롭기도 했습니다.
하지만 사람의 상황은 모두 다르고 또 매번 바뀌기도 합니다.
결국엔 본인의 상황에 맞는 방법을 어떻게든 찾아 투자를 지속해나가야 합니다.
이번 실준반 신청 혼자하면 못할것 같아 재수강한 강의였는데
운영진 타이틀 까지 달고 굉장한 부담감을 안고 하고 있는데요.
이 멱살 덕분에 텐션을 어느정도 유지하며 실준반을 운영하고 강의 듣고 공부하고 있는 것 같습니다.
어느 상황에서든 내가 해낼수 있는 방법을 찾아서 열심히 해보겠습니다.
좋은 강의 해주신 쌍둥이 엄마 방랑미쉘 멘토님께 감사드립니다.
BM
평당가는 인접지&위상이 비슷한 지역을 비교하자
랜드마크를 뽑을때는 연식별로 3개정도 뽑자
교통은 호재와 진행상황 체크하여 입지변화에 유의미한지 알기
전화 임장 습관화.
투자타깃 결정되면 근방 다돌며 부동산 목록 만들기
구조별 매임 프로세스를 생각해두자
프로의 모습으로 예의있고 냉철하게 하기
비교평가에 시세를 픽스하고 입지비교 또는 입지를 픽스하고 시세, 연식을 비교하기