[선사임당] 100일 습관 만들기 78day / [방랑미쉘] 가계약금 보내기 전 마지막 체크사항(월부멘토칼럼) 필사
안녕하세요 삶을 꾸준히 개척할 선사임당입니다.
지금 보고 있는 매물들은 투자기준에 맞지 않는 고가의 아파트들이기에
더 저렴한 단지를 추적하기 보단 적당히 저렴한 물건들을 보고 다니고 있습니다.
의욕이 잘생기지 않고 특히 코로나가 심해지면서
아이와 집에 있는 시간이 많아져 임장의 흐름이 뚝뚝 끊길때가 있는데요
처음엔 속상했고 그 다음엔 아이와의 시간이 익숙해져버리고 그 뒤론 게을러지더라구요
내가 일단 부족한 것이 무엇인지 생각하교(근데 너무나 많음..)
당장 해야 할것을 만들어내서 그냥 할수 있도록 해야 할것 같습니다.
무튼 오늘 몸도 않좋고 번아웃증상이 오려고 하는데
억지로 네이버부동산을 켜서 매물예약을 8집정도 잡았습니다.(잘했어...)
저도 언젠가는 마음에 드는 물건을 찾게 되겠지요?
가계약금을 빨리 쏘고 싶은 마음이 들 날이 분명히 올텐데
조급함을 누르고 객관적으로 다시한번 판단하기 위해
가계약금 넣기 전 프로세스를 익히고자 필사하였습니다.
1. 하자확인
2. 목표매수 범위내 확인
3. 리스크확인
4. 전국 1등 확인
을 통하여 절대 잃지 않는 투자를 할수 있도록 해야겠습니다.
선사임당 BM
-가계약금 그냥 넣지 말자.
-하자확인, 저렴, 리스크 오케이, 내 앞마당중 1등이면 매물코칭한뒤 안전하게 투자 진행하자.
필사 ->
안녕하세요 방랑미쉘입니다.
임장 가기 참 좋은 날씨네요.
마스크 없이 임장가고 전국 어디던 임장 다니던 때가 그립네요
그래도 다시 편히 임장을 다닐 날을 기약합니다.
작년에 제가 진행했던 투자 중 하나는 매물을 발견하고
하루 만에 매수 의사결정이 이루어졌습니다.
네이버 부동사에서 매물 확인 당일 18시 부동산 전화 예약
다음날 12시 부동산 매물 확인 다음날 18시 가계약금 입금
이러한 빠른 의사결정이 가능했던 것은
첫번째 해당 지역을 이미 앞마당으로 만들고 시세와 매물을 지속적으로 트레킹 한것
둘째 가계약금 보내기 전 제가 반드시 체크하는 사항들로 인해 매수 의사결정에 확신을 가질 수 잇던 것! 입니다.
저는 가계약금 보내기 전 다음의 사항들을 반드시 다시 확인 한번 합니다.
1/ 하자 확인
"돌다리도 두뎔겨 보고 건너라"는 말처럼 중요사항 들에 대해 다시 한번 확인을 합니다.
우선은 권리 관계상 문제가 없는지 등기부등본을 사장님과 함께 꼼꼼히 살펴보고,
물건상 하자가 없는지 보기 위해 매수할 집 아랫집에 가서 누수 문제 등에 대해서 물어봅니다.
매수하고자 하는 집의 수리상태는 꼼꼼히 보지만
막상 아랫집 누수 문제는 현재 집주인이 보상 책임을 가져가야 하는 경우가 많기에
매수후 서로 논쟁을 피하기 위해 미리 확인합니다.
아랫집에 가서 윗집에 이사올 예정이라고 인사를 하고 현재 누수가 있는지
아니면 이전에 문제가 된 적이 있었는지도 꼼꼼히 따져봅니다.
2/ 목표매수가 범위 내 확인
해당 지역에서 매물을 확인하러 가는 아파트가 비교적 저평가 되어 있다는 판단이 든다면
실거래가와 네이버 매물을 살펴보고 목표매수가를 설정하고 임장을 갑니다.
이 정도 가격이면 괜찮겠다는 스스로의 기준을 정하죠.
하지만 가계약금을 입금하기 전에는 마지막 전화임장을 다시 한번 합니다.
인근의 다른 부동산에 매도자 컨셉으로 전화를 해서 보유 물건을 빨리 매도하고 싶으니
현재 나와 있는 가장 저렴한 매물의 가격대를 알려주시면
그 가격에 맞추고 싶다고 사장님께 이야기를 합니다.
그렇게 사장님을 통해서 알게 된 가격대는 현대 해당 단지에 나와있는 가장 저렴한 매물일 가능성이 높고,
최소한 그 가격대와 비슷하거나 낮은 금액에 매수하고 있는지 점검을 합니다.
3/ 리스크 확인
원금보전, 수익성, 환금성, 리스크 관리의 기준에 부합되지 않는다면
투자하지 않는 것이 저 역시도 원칙처럼 지키고 있지만,
이 중에서도 리스크 관리는 가계약금을 보내기 전 다시 한번 반드시 체크합니다.
원하는 시기에 전세가 안나갈 때 매매잔금이 가능한지,
현재 목표하는 전세가격이 너무 높은 것은 아닌지,
이미 보유하고 있는 매물중에 전세 만기가 돌아오는 것을 감안하여도
해당 물건을 투자해 나가는 과정에서 문제가 없을지,
2년후 해당 매물의 전세 만기 시점에도 전세 물량이 많지 않을지
목표하는 수익률을 보유기간 동안 달성하여 기회비용을 잃지 않을수 있을지 등
다양한 부분에서 리스크를 고민하고 대비합니다.
4/ 전국 1등 확인
수도권과 지방을 포함해 제가 가진 전국의 앞마당 중에서
현재 가장 투자하기에 가격이 좋고 전세 흐름도 나쁘지 않은지 등을 확인합니다.
즉, 앞마당 중 현재 투자하고자 하는 해당 지역과 아파트가
제가 뽑을 수 있는 1등인지를 다시한번 스스로에게 묻는 과정입니다.
부동산 투자에서 비교평가의 종착점은 내 앞마당 중에서 1등의 매물을 뽑는 것인데,
앞의 1번, 2번, 3번의 확인 과정이 아무런 문제없이 통과가 되어도
마지막 4번의 1등 매물에 대한 확신에서 상당히 많은 매물들이 실제 투자로 이어지지 못하게 됩니다.
물론 앞마당이 많지 않고 경험이 적은 경우라면 전국의 1등이 아니라
해당지역에서 1등의 매물을 뽑는 것부터 시작해야 합니다.
하지만 궁극적으로 수익률을 극대화하기 위해서 투자경험과 횟수가 쌓여나갈때
이러한 질문을 스스로에게 던지며 확신있게 의사결정을 하시면 좋겟습니다.
작년에 하루만에 의사결정으로 투자했던 해당 매물은
투자금 2500만원으로 6개월에 현 수익률 200%을 달성했습니다.
해당 매물을 투자하기 위해 앞마당을 만들고 시세를 트레킹하고 매물을 보러가는 과정까지
모두 제 노력이 들어가지 않는 것은 없습니다.
하지만, 그 무엇보다 물건을 보고나서 가계약금을 보내기까지
제가 확인한 네가지 사항들로 더 좋은 투자를 할수 있었음에 확신합니다.
등기부등본을 출력해서 권리관계를 확인, 해당 집의 상태 및 아랫집 누수를 확인,
최저가 매물과 근접한 목표매수가 확인, 매수하고 보유할때 리스크를 확인.
현재 투자 가능 후보 지역과 아파트 중에서 1등을 확인하는 과정들을 통해
확신을 가지고 가계약금을 보낼 수 있었습니다.
그리고 해당 매물은 수익률 400%까지는 더 달려갈 것이라 확신합니다.
왜냐하면 여전히 저평가 되어 있다 생각하기 때문입니다.
가계약금을 보내기 전, 최종 투자를 결정하기 전,
더 많은 상황을 확인할 수도 있습니다.
하지만 상기의 네가지 사항을 스스로에게 질문하고 확인하는 것만으로도
분명 더 좋은 투자를 할수 있습니다.
가계약금 보내기 전 여러분들 스스로 반드시 체크할 사항을 정하고
투자기준 만큼이다 해당 사항들도 꼭 지켜 나가시면 좋겠습니다.