[선사임당] 100일 습관 만들기 67day / [한군] 첫 투자 7개월마에 700%수익률 내는 법(1호기 경험담)(실전투자 경험담) 필사
안녕하세요 삶을 꾸준히 개척할 선사임당입니다.
휴일이라 아이와 산책도 가고 밀린 집안일도 하고....
저는 평소보다 더 피곤한 하루를 보내고 있습니다^^
1호기를 갖고픈 저의 마음을 알고 있으신지 한군님의 글을 일고 필사하게 되었습니다.
구체적으로 어떤 지역이고 가격또한 진짜는 아니지만
굉장히 그 상황을 자세하게 적어주셔서 나름 몰입하며 읽을수 있었습니다.
투자금이 많지 않은 상황에어 어떻게 하면 내가 안전하게 전세를 맞출수 있을까
그 시장의 상황과 매도자와의 협상이 매우 중됴하다는 것을 알게 되었습니다.
1지역을 임장지로 받고 공부하기 위해 인접지인 2지역을 같이 다녔고
2지역에 대한 더 나은 가능성을 느껴 그곳을 다 뒤지고 가능한 선에서
후보 매물을 여러개 고르고 골라 잔금리스크가 있던 물건을
매도자와의 협상을 통해 좋은 가격에 잘 매수를 할수 있었습니다.
투자에 있어서 항상 최선을 다하고 어떠한 경험이든 모두 좋은 경험인듯 합니다.
저도 얼른 앞마당을 만들어 비교평가를 척척 해내고
후보매물을 여러개 골라내는 능력을 가지고 싶습니다^^
선사임당 BM
- 상황이 안되더라도 꾸준히 공부해야 한다.'
- 모든게 경험이 될수 있다. 무엇도 배제하지 말자
- 협상에 최선을 다하자.
- 매물문의는 꼭하자.
- 아무것도 하지 않는 사람이 되지 말자. 뭐라도 해야한다.
- 조금한 마음을 버리고 더 좋은 투자를 할수 있을 기간이 필요하다.
필사 ->
안녕하세요 한군입니다.
요즘 완연한 가을이 찾아오는 것 같습니다.
공기도 제법 차가워져서 길가에 다니는 사람들의 옷도 전보다 제법 두꺼워진 것 같습니다.
오늘은 올해 2월에 매수했던 제 첫투자 경험과 의미에 대해 복기해보려 합니다.
>> 당시 상황
19년 5월 열반스쿨을 들을 당시, 저는 실거주 집이 있었습니다.
그러나 기존 대출이 많아서 주담대, 신용대출 등 추가대출이 어려웠습니다.
대출이 많다보니 절약을 열심히해도 종잣돈 모으기도 어려웠고 투자금도 넉넉치 못한 상황이였습니다.
이러한 상황에 저는 실력을 쌓아두어야겠다는 생각에
월부에서 꾸준히 정규강의를 수강해왔습니다.
그렇게 4번째 월부학교, 21년 1월 월부학교 겨울학기를 수강하게 되었고
제가 1호기를 매수하게 된 A지역을 배정받게 됩니다.
A지역은 규모가 작은 중소도시 입니다.
당시 주변 지역인 B지역은 20년 12월 많은 지역들이 규제지역으로 선정되었으나
A,B는 선정되지 않았습니다.
그렇게 B지역은 뜨거워졌고, A지역도 조금씩 거래가 되어가는 분위기 였습니다.
>>대안이 있으면 조급하지 않다.
20년 9월 월부학교 여름학기에 임장지로 왔던 B지역 비교임장지로 지역을 조금 둘러봤던 A지역
B지역보다 인구/도시규모는 적지만 가격적으로 그 이상인 A지역
임장을 해가면서, 임장보고서를 작성해가면서 점점 A지역의 진면모를 알아가게 됩니다.
그렇게 A지역의 시세 전수조사했고 기분에 맞고 투자 가능한 것들중
가장 좋은 생활권의 가장 좋은 단지들을 우선적으로 매물을 추려서
하나하나 확인하면서 투자 가능한 단지들을 확인했습니다.
점점 좁혀진 각 투자후보단지들 중에 1등 매물을 뽑는데 집중했고
투자후보단지 주변에 모든 부동산을 들어가며 A지역에서 최종적으로 3개의 매물을 추리게 됩니다.
ㄱ단지 : 매매가 2.65/ 전세예상가 2.4
2012년식 준식축/ 34평/ 브랜드/ 주전세/ 생활권이 외져서 수요가 상대적으로 낮음/ 차후 신축단지 입주예정/ 올확장
ㄴ단지 : 매매가 2.6/ 전세예상가 2.6
2008년식 덜 구축/ 34평/ 브랜드/ 공실/ 3등 생활권/ 올비확장
ㄷ단지 : 매매가 2.65/ 전세예상가 2.6
2004년 구축/ 35평 2등 생활권/ 2월말까지 (1개월동안) 세입자 구해야 함/ 올확장/ 투자금 적게 듬
##금액은 실제와 다름
우선순위를 정하기 위해 먼저 배운대로 리스크부터 고민을 해봤습니다.
ㄱ단지 : 주전세라 편하지만, 안그래도 도시규모가 작고 조금 외진 지역인데 신축 입주때 세입자를 맞출수있을까?
ㄴ단지 : 현재 공실에 수리도 가능하고.. 세입자면 맞추면 되는거 같고.. 괜찮은 것 같은데?
ㄷ단지 : 가격적으로 나쁘지 않고 투자금으로 적게 드는데... 2월말까지 1달만에 세입자를 맞출수 있을까? 못하면 잔금 치뤄햐 하는데??(잔금대출이 어려운 상황)
생각해보니 ㄴ단지가 제일 리스크가 적었습니다.
그렇게 생각을 정리한 후, 저는 당시 저희반 튜터님이신 메이트 튜터님께 3개 단지 문의를 드렸습니다.
메이트 튜터님 : 한군님, ㄱ단지는 내년 9월이면 그때 물량이 많아서 전세가가 많이 빠질것 같아요.
매매가가 오를수는 있어도 전세가가 많이 빠질것 같아요.. 그럴바에 ㄴ단지나 ㄷ단지가 더 나을것 같아요.
그렇게 2개 단지로 정리하고 너바나님께 매물문의를 드렸습니다.
답변을 기다리는 동안 여러가지 생각이 들었습니다.
"네고도 했고 기준에 부합한 물건을 열심히 찾았는데, 그사이에 매물이 나가면 어떻게 하지?"
그 사이 팔렸거나 매물이 없어졌을때 그 다음으로 구입할 물건도 같이 문의 드렸는데도
조금은 조급한 마음이 들었습니다.
그러다 전에 너바나님께서 쓰신 글의 한 문구가 기억났습니다.
[너바나]계약전에 1000만원 깎는 팁
안녕하세요? 너바나입니다올해 1월에 투자한 사례를 말씀드리려고 합니다.요즘은 양도세 때문에 투자를 많이 하려고 하지 않고 있습니다.양도세 과표가 높기 때문에 지금가지고 있는 ...
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"저는 절대 꼭 사야겠다는 생각을 하지 않습니다. 사도 좋고... 안사면 더 좋은 기회게 오겠죠..."
저도 이러한 경험들을 쌓아가기 위해 너바나님 말씀처럼 같은 마음을 다지고
그렇게 행동하기로 하니 마음의 조급함이 나아짐을 느꼈습니다.
그리고 이런 생각이 들었습니다.
이러한 상황에 나는 최선을 다하고 있는가? 내가 지금 더 할수 있는 게 뭐가 있을까?
그렇게 너바나님의 답을 기다리면서
다시 한번 지역 내에 제가 놓친 매물은 없는지, 새로운 물건은 없는지 구석구석 찾아보았습니다.
그러다 기존에 찾았던 단지들 보다도 더 좋은 ㄹ단지를 찾게 됩니다.
ㄹ단지 : 매매가 2.6/전세가 2.4
2008년식/ 33평/ 지역 내 1등 생활권/ 전세낀 물건(최근 1달 내 전세를 맞춤)
매도자가 투자자인데 매수한지 2달밖에 안되었고, 전세 맞춘지 1달밖에 안되었는데
갑자기 상황이 생겨 급히 매도를 하는 물건이였습니다.
전화로 매물예약후 바로 매물을 확인햇습니다.
이러는 중 너바나님께 문의 드렸던 답변이 왔습니다.
너바나님 " ㄷ단지가 더 좋아보입니다~~~
그리고 저는 ㄹ단지도 매물 문의를 보냈습니다.
곧이어 너바나님께 다음과 같은 답변을 받았습니다.
너바나님 : "그래요~ 매수하셔도 괜찮아보입니다."
>> 단지(04년식)vs단지(08년식)
그렇게 너바나님께 답변 받은 두 단지 중에 고민을 하게 되었습니다.
당시 저는 1년 8개월 월부활동을 해오며 실전투자 경험이 없었습니다.
실전 투자 경험에 대해 갈증이 있어 메이트 튜터님께 여쭤보았습니다.
한군 : 튜터님 궁금한게 생겼습니다.
ㄹ단지가 입지나 연식이 좋은데 전세낀 물건을 사게 되면 그냥 계약하고 끝나는걸로 알고 있습니다.
물론 더 좋은 입지에 연식도 좋지만 이게 경험이 부족한 저에게 맞을까요?
차라리 경험을 위해 ㄷ단지 잔금 대출을 다시한번 고려해보고 감당가능하면 그걸로 진행해보는게 맞는걸까요?
메이트 튜터님 : 한군님께서 계속 투자를 하실거냐고 지금도 되시기에 첫 투자로 세낀 걸 사도 괜찮을 거 같아요.
물론 처음부터 모든 경험을 하는 투자를 하면 좋지만 투자를 계식하실거니 어차피 다음번에 다른 경험을 하실거에요.
세안고 사는건 문제 없어 보입니다. 다만 ㄹ단지 주변에 입주가 많기에 혹여 그럴 가능성은 적지만
세입자가 나갈때 역전세가 날수 있는것도 감안해야 합니다.
저라면 ㄷ단지도 염두해두고 ㄷ단지와 ㄹ단지의 가격, 조건 등 장단점을 고려해볼 것 같습니다.
이러한 말씀을 듣고 당시 메이트 튜터님의 칼럼이 생각났었습니다.
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"저는 내집마련을 못하는 불편함을 감수하고, 깔끔히 잊어버리고 투자 경험과 실력을 쌓으려 노력했습니다.
즉, 제가 선택한 투자자로서의 경험과 실력이 극대화 될 수 있게 행동했습니다.
자신의 선택이 극대화 되게 행동하세요. 훗날 돌아봤을때 최고의 결정이였다. 생각할수 있도록 행동하세요."
현재 상황에 내가 선택한 투자자로서 경험과 실력이 극대화 될수 있는 선택은 무엇인가?
ㄷ단지 : 전세수요면에서 안정적임/ 전세 맞추는 것, 인테리어 등 다양한 경험을 가능함/ 단 잔금 2월까지....(1달)
ㄹ단지 : 주변 신축이 매매수요를 자극, 매매가를 더 치고 가지 않을까 함/ 전세낀 물건/ 계약서 쓰면끝
그래서 저는 ㄷ단지 매도인과 잔금기간 연장을 협상해보고,
잔금 기간 연장이 되면 ㄷ단지, 잔금 기간 연자이 안되면 ㄹ단지를 결정하기로 했습니다.
그리고 한번 더 매도인께 말씀해달라 사장님께 말씀드렸고
극구 안된다고 하시던 사장님을 설득하고 연락을 기다리고 있었습니다.
부동산사장님 : 한군님 매도인분께서 대출을 일으키기로 했어요. 잔금 4월말까지 해주신다 하네요.
매도인분이 너무 좋으셔 징짜! 수리도 할수 있게 집을 먼저 빼주시기로 했어요.
그렇게 저는 협상을 통해 1개월 남은 잔금을 2개월 연장하게 되어
추가 2개월이라는 시간 총 3개월과 매도인께 일찍 집을 비워주시고 수리기간 5일을 확보하게 되었고
리스크를 정한후 최종적으로 ㄷ단지를 매수하게 되었습니다.
전세는 생활권 내 전세매물이 하나도 없었고 전세를 구하는 사람들은 많은 상황이었습ㄴ디ㅏ.
그렇게 2주후 전세계약과 잔금을 하게 되면서 제 1호기의 전세는 특별한 어려움없이
이렇게 마무리 되었습니다.
>> 저에게 다가온 1호기의 의미
1년 8개월/ 앞마당 15개/ 월부학교 4번째/ 실전투자 0건
제가 1호기를 매수하기 전까지 보내온 시간들입니다.
저는 월부학교를 해도면서 반원분들 중 저만 투자를 못한 적도 여러번 있었습니다.
저도 멘토님 말씀처럼 1년안에 1호기를 하고 싶었습니다.
그러나 저는 종잣돈이 턱없이 부족한 상황이었고 대출도 안되면서 리스크 대비가 어려워
첫 투자하기가 정말 어렵고 망설였습니다.
되돌아 보면 때로는 지역적으로 때로는 상황적으로 투자하기 좋은 지역과 시기도 있엇습니다.
그때도 저는 그런 시장들을 지켜만 보고 있었습니다.
그리고 주변 동료들은 하나씩 실전 경험을 쌓아나갔고 성장해갔습니다.
저 혼자만 투자 못하면서 답답한 마음이 들곤 했습니다.
한번은 그런생각도 들었습니다.
이렇게 하는 게 의미가 있을까?
반쪽짜리 투자자
아니 투자도 못하는데 내가 투자자인가?
이런 좋은 시기를 놓치다니 앞으로 기회가 오긴 할까?
그러다 이런 생각들을 덮어둔 채, 일단 멘토,튜터님들께 배운대로 해나가야한다는 생각으로
임보 임장 독서 강의를 꾸준히 해나갔습니다.
그렇게 시간이 흘러 1호기를 진행하게 되며 알게 되었습니다.
저는 앞선 시장을 보고만 있던 게 아니라 경험을 하고 있었다는 것을
1호기를 매수하는 과정에서 제가 멘토, 튜터님들께 배워오던 것을 하나씩 행동하며
내가 1호기를 매수하면서 하나씩 해나갈 수 있었던 게
내가 그간의 시간을 허투루 보내진 않았구나 다행이다..
저도 성장하고 잇었다는 걸 제가 포기하지 않고 1호기를 매수하면서 알게 되었습니다.
현재 상황적으로 투자가 어려운 분도 계실겁니다.
그럼에도 불구하고 계속해서 앞마당을 늘려가고 임장보고서를 써가고
꾸준히 단지들을 비교하고 동료들과 즐겁게 하루하루 해나가다보면
분명히 그 노력들은 언젠가 어떤 모습으로든 돌아오지 않을까 생각합니다.
아직 어떠한 성과로 보기엔 기간적으로 짦은 감이 있고 어떤 분들에게는 평범한 수익률일 수도 있습니다.
그러나 저는 저에게 너무나 과분한 수익률이라 생각합니다.
첫 투자를 통해 제 그릇보다 큰 수익률을 얻게 되면 경험을 소홀히 하게 되고 낙관하고
시장 앞에 오만해질수 있다고 배웠습니다.
앞으로 더욱 저 스스로를 경계하고 점검하려 합니다.
이번 1호기를 통해서 조급함을 다스려야 했고, 비교평가, 대안을 통한 협상, 인테리어, 전세빼는 것 등
다양한 경험들을 쌓을수 있었습니다.
멘토/튜터님들의 말씀처럼 경험을 먼저 쌓아야 한고
그러면 성과는 따라온다는 말씀을 믿고 제가 경험한 것처럼 앞으로도 더 경험을 쌓아나가기 위해 행동해야겠습니다.
그리고 항상 제 마음속에 새겨두고 있는 말이 있습니다.
"아무것도 하지 않으면 아무 일도 일어나지 않습니다."
1호기를 준비하는 분들 다음 투자가 상황적으로 어려우신 분들
저도 그러했듯 절대 포기하지 않았으면 합니다.
저도 그러했듯 지금도 투자하기 절대 늦지 않습니다.
환경안에서 동료들과 함께 해야할 것들을 꾸준히 해나가시면서 꼭 행동하셨으면 좋겠습니다.
마지막으로 당시 저의 상황을 알아주시고 제가 하나씩 행동하는 과정에서 궁금한 것들에
튜터님의 입장에서 생각해주시고 성심성의껏 말씀해주신 메이트 튜터님
그리고 저와 같이 그 추운 겨울학기를 함께 하며 힘이 되어준 오른8반
일공일오님, 김다랭님, 킹킹젠님, 래몽님, 탑권님, 암바님, 니케님, 오꽃피님
진심으로 감사합니다.
긴글 읽어주셔서 감사합니다.
여러분의 1호기, N호기를 응원합니다.
복기할 점
1. 조금하면 그때부터 쉽지 않게 된다. 조금해 하지 말자.
2. 궁금한게 있다면 멘토, 튜터, 선배님들에게 꼭 질문해서 결혼을 내보자
3. 경험을 쌓는것도 중요하지만 그렇다고 전세낀 물건을 뺄 필요는 없다. 그것또한 경험이다.
4. 광역시가 아니더라도 신축이 아니더라도 가치대비 싸게만 산다면 충분한 수익을 낼수 있다.
5. 투자란 좋은 물건을 사는게 아니라 좋은 가격에 사는 것이다.
잘한 점
1. 후보단지를 정하고 모든 부동산과 모든 매물을 찾아봄
2. 협상을 끝까지 해보려 한점
3. 계속해서 대안을 찾으려했고 비교하려고 한점
4. 투자자로서 내 실력과 경험을 위한 선택을 한점
5. 1년 8개월 동안 포기하지 않고 살아남아 투자를 한점