[선사임당] 100일 습관 만들기 61day / [암바] 자실러를 위한 매임 꿀팁! 사지도 못하는데 왜해야할까?! (실전투자 경험담) 필사#69
안녕하세요 삶을 꾸준히 개척할 선사임당입니다
매물임장 프로세스가 부족하여
어떻게 정리를 해야 할지 모르겠고
임보에 예쁘게 정리하려 보니 시간이 너무나 많이 걸려서
하다가 포기하게 되더라구요
제가 꾸준히 할수있는 방법을 찾기 위해
여러가지 매물임장과 임보 마무리 부분을 계속해서 공부하려 합니다.
적어도 생활권별 랜드마크 정도는 다 봐야함을 알게 되었고
언제가 올지는 모르겠으나 기회를 잡을지도 모르는 일이지만
그 생활권 대장을 통해 위상을 재점검 할수 있음을 알게 되었습니다.
굳이 모든 매물을 기억하려 하기 보다 부동산별 1등을 선정해보고
사장님과 내 생각이 같은지 맞춰보는 과정도 거쳐야겠습니다.
좋은 글 감사합니다.
선사임당 BM
-생활권별 대장 꼭 보기
-1등 선정을 바로바로 하기
-비교하기 좋게 정리해서 매임하기
필사 ->
안녕하세요 암바입니다.
특히, 자실 혹은 강의를 들으면서 매물임장을 하는 분들이 많으실거라봅니다.
열심히 사진찍고, 기록해도 ..
결국 오늘 하루 20개 30개 본것 중 어느 하나 1등을 뽑기 어려운...
어떤 것을 기억에 남겨야 하는지 어려움이 많으셨지요?
집에가서 매물정리만 3시간...
집에 돌아와 매물 사진을 찾아보고 매칭하지만
실제 그 집이 어떤 특징이였는지
저렴하면서 투자하기 좋은 옥석 가리기용 매임보다...
매물양식을 채우기 위한 과제용 매임을 하지 않는가?
이런 고민을 가지신 분들이 많을듯합니다.
오늘은 매물임장을 하는 순서, 매임의 필요성
왜 갭에 들어오지도 않는 매물을 봐야 하는지 그리고...
현장에서 가격을 생생하게 기억하는 방법에 관해서 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.
>>매임 순서
Q. 매물 임장 때 모든 단지 다 봐야 하나요? 어떤 순서로 봐야하는지?
이런 질문이 많습니다.
사실 모든단지를 보는 것은 현실적으로 불가능합니다.
먼저 첫째주에는 하루를 통으로 잡아서 생활권별 대표단지들을 보며 크게 지역을 도는 것을 권해드립니다.
왜 이렇게 해야 할까요?
바로 생활권별 선호도 파악 및 입지를 파악하기 위해서입니다.
위와 같이 생활권별로 대표단지를 추리고 시간대벼로 지역을 이동하세요
대표 생활권별 아파트 매임을 통해서 실제 내가 생각했던 입지 순서와 비슷한지?
혹은 잘못 파악한 점이 있는지? 살피는 것도 중요합니다.
예를 들면, 방이동 올림픽 선수촌 아파트가 년식이 좋지 않아
단지 임장시 이 지역을 후순위에 여겼다고 할께요
하지만 실제 매임을 하게 되면 그 단지 아파트는 의사, 사업가 등 고소득 직종 분들이
많이 거주함을 볼수 있습니다.
그래서 이쪽 생활권을 더 우위에 줄수 있겠네
라는 식으로 매임을 통해 입지 순서를 다시한번 재점검합니다.
그럼 2주차에는 매물은 어떤 식으로 보는 것이 좋을까요?
이전 전화임장할때도 비슷한 이야기를 했었는데요.
1주타 생활권별 대표아파크 매물임장
2주차 생활권별 중간 선호단지(매가 보통)
3주차 각 생활권별 저렴 단지
4주차 저렴 단지 중 관심있는 곳 급매 혹은 매물 털기
이런 식으로 진행해주시면 됩니다.
즉, 생활권별 대표단지부터 시작해서 입지좋으면서 구축
혹은 절대가가 비교적 저렴한 단지로 옮겨주세요
>> 갭이 커도, 속은 매가가 커도 이곳 먼저!
Q. 갭에도 들어오지 않는 아파트인데... 왜봐야해요?
보통 멘토님들이 좋은곳부터 보라고 하십니다.
사실 좋은 곳들은 갭에 들어오지 않는 경우도 많아요...
하지만 이런 단지들을 월부기준에 들어오지 않는 것들을 봐야 하는이유는?
언제 어디서 기회가 올지 모르기 때문입니다.
해당 단지는 부산광역시의 13년도 준신축 아파트입니다.
2020년 9월 임대차 2법이 시행되고 급격히 매전 갭이 들어오며 전세가가 상승해
많은 투자자가 유입된 단지입니다.
아마 제작년 부산 불장을 많이들 들어보셨을 거에요
이때 월부분들 중 해당 광역시를 처음 간 분들은 매일 진행되는 불장에서
어찌할줄 모르셨을 겁니다.
매주 4~5천씩 오르는 호가에서 어떻게 중심을 잡아야 할지 어려운 분들이 많았습니다.
하지만 실제 이 지역을 보고 이 지역 그리고 이 아파트를 보았던 분들은 어땠을까요?
바로 그 단지로 직행해 매물을 털고, 가계약금을 넣었습니다.
즉, 매물을 보면서 그 지역을 알고, 그 단지를 아는 사람은 기회를 낚아챌수 있는겁니다.
반대로... 이미 서울수도권처럼 올라버린 상황에서는 왜 매임을 다 해야할까요?
답안을 보며 그 지역의 위상 매가 흐름의 순서
추후 이 지역에 기회가 왔을때 어느 단지부터 먼저 선점할지
이를 파악해야 하기 때문입니다.
먼 훗날 하락장때 과연 내가 그 지역을 또 임장하고 있을까요? 또 임모쓰고 있을까요?
미리 해놓는 사람이 기회를 잡을 수 있습니다.
그렇기 때문에 투자기준에 들어오지 않더라도 매물을 봐야합니다.
>>아파트 매가 생생히 기억하는 방법
Q. 매물을 모두 어떻게 기억하죠?
보통 매물을 다 기억해야 한다고 잘못 아시는 분들이 많습니다.
어떻게 다 기억하나요.. 절대 못합니다.
단 1등만 기억하면 됩니다.
현장에서 매물을 생생히 기억하고 생생하게 1등을 뽑는 과정을 알려드릴게요
물론 정석은 매물을 보며 적지 않고 나중에 사무실에 와서 브리핑 받는 것입니다.
하지만, 저는 머리가 나쁜지라.. 현장에서 본 순서도 헷갈리고..
수리범위도 기억나지 않는 경우가 많습니다.
그래서 사장님 몰래 카톡에 써놓습니다.
초반에는 카카오톡에 나에게 보내기를 했습니다.
근데 눈에 잘 들어오지 않더라구요
비교는 수평에서 직관적으로 하는 것입니다.
그래서 저는 수평으로 만들기 위해 스프레드시트를 사용합니다.
정말 유용하게 사용했던 것 같습니다.
무엇보다... 생생한 가격 비교와 1등뽑기 쉽게 직관적으로 가능합니다.
>>구글스프레드시트 사용법
이제 실제 사례를 살펴보겠습니다.
매물 구글 스프레드시트의 사례입니다.
(가격과 아파트 및 기타 정보는 예시로 작성했어요)
매임 전 각종 정보를 사장님께 문자로 받았습니다.
위와 같이 시트에 미리미리 입력해주세요
#Tip1. 매물정보는 최대한 자세하게! 매물 보기 전! 입력해주세요
단, 전세가는 미리 적기보다 적지 않고 현자에서 적는 것을 권해드립니다.
매물 상태에 따라 높은 전세가 가능한 곳이 있고 기본집이라 저렴하게 내놓아야 할 상황이 있기 때문입니다.
이 시트를 작성하는 이유는 물론 1등을 뽑는 것도 있지만
내가 실제 현장에서 어느 매물을 더 주의깊게 봐야할지 한눈에 들어오기 때문입니다.
A부동산에서는 1번째 매물이 매가가 가장 저렴하니 주의깊게 봐야겠군...
이라는 마인드셋팅을 미리 하고 가는 거죠
매물임장을 하며 매물의 상태/ 어디 살릴지/ 주인 혹은 세입자 집 잘보여줄것같은지/ 왜 매도하는지 등을
파악하여 목표매수가를 파악해 주시면 됩니다.
참 현장에서 정보를 입력할 때는 빠르게 티 안나게 하기 위해 초성을 활용합니다.
거주가 : 주인/세입자/공실 ㅈㅇ/ㅅㅇㅈ/ㄱㅅ
단 이 모든 행위를 최대한 사장님 안볼때 진행하세요 공부하는 티가 날수 있습니다.
#Tip2. 시트 입력 추천 타이밍
사장님이 1층에서 집에 인터폰 하는 경우 사장님 차 뒷좌석에 타는 경우
엘베에서 모르는 사람과 같이 타는 경우 사장님이 해당 매물 앞에서 초인종을 누르는 경우
이렇게 나눌수 있어요...
만일 현장에서 매물이 변경된다구요???
시트에서 셀을 얼마든지 추가할수 잇습니다.
>>생생하게 현장에서 1등을 뽑는 법
#Tip3. 가장 상단에 1등 체크용 셀 만들고, 부동산마다 1등 체크하기!
저는 아예 순위 칸을 따로 만들어 해당 부동산 마다 1등을 뽑고 나와요
정말 급매 혹은 괜찮다 싶은 매물은 노란색으로 색을 강조 할수 있습니다.
그리고 내 1등과 사장님의 1등이 같은지 한번 더 맞는지 결론을 내리고 다음 부동산으로 향합니다.
혹시 사장님이 무엇을 하는것 같아 엿보는 것이 불편하신가요?
갤럭시 프라이버시 풀커버 액정보호필름을 붙이면 잘 안보인다고 합니다.
해상도를 낮추고 야간모드를 해놓으면 더 좋겠지요
#Tip. 동료 레버리지 하기
구글 스프레드 시트의 장점은 바로 동시간 여러 사용자와 함께 정보 입력이 가능합니다.
그러므로 매물 임장 전 매물의 정보가 적힌 정보를 동료와 공유해주세요
링크가 있는 모든 사용자 공개 편집자 부분이 편집자로 되어 있는지 확인하셔요
내가 사장님이랑 있을때는 동료분이 뒤에서 사진을 찍거나 매물 관련 정보를 입력합니다.
뷰어가 아닌 편집자로 설정을 해서 서로 입력을 할수 잇습니다.
(다시 한번 말씀드리지만 정석은 매물을 보고 나서 추후 부동산에 와서 사장님과 같이 브리핑하는 것입니다. 하지만 그게 어려우신 분들은 이와 같은 방법도 있다 라는 것을 명심해주세요)
저는 정말 심각한 컴맹, 핸맹입니다.
그런데 1,2번 그 벽을 넘었더니 지금은 정말 편해졌어요
아직 스프레드시트가 익숙하지 않으신 분들도 충분히 하실수 있습니다.
그렇게 1주차 1등을 뽑스빈다.
그리고 2,3주차도 동일하게 진행합니다.
최종 4주차가 되었을때 매가도 저렴하면서 매전 차이가 5천이내라면?
반드시 매물 문의 후 투자를 진행하는 것이 좋습니다.
>>세낀 매물! 공실매물을 다 봐야 할까?
당연하죠! 세낀 물건, 공실 등 모두 봐야해요
세가 껴있어서 초기 자금이 좀 들지만 충분히 내 자금력으로 커버 가능하다면
매가를 더 네고해서 살수 있다는 장점이 있습니다.
세낀 물건에 대해 잔금이 가능하다는 전제 하에 그 세입자를 내보낼 수 있습니다.
(집주인이 들어온다고 하면서)
실제 소송까지 진행될 경우, 청구금액이 3~4백만원으로 크지 않아 이점이 될수 있습니다.
단, 비용 대비 편익은 반드시 고려해주세요
그리고 공실 물건은 투자자에게 좋은 점이라는 것 아시죠?
비록 그 지역에 투자하지 않더라도, 공실이라도 물건을 거르기보다는
공실에서 내가 어떤 요소를 더 집중적으로 보아야 할지 고민해보세요
예) 매도사요.. 양도세. 왜 이단지는 유독 공실이 많지? 생활권에 영향을 미칠까?
등등 다양한 부분을 고려해볼수 있습니다.
이상으로 자실을 열심히 하는 분들을 위해 매물임장 노하우에 관해 말씀드렸습니다.
월부의 자실하는 동료분들 힘내세요~! 감사합니다.