[선사임당] 100일 습관 만들기 56day / [방랑미쉘] 랜드마크 아파트 왜 봐야 할까요? (멘토칼럼) 필사
안녕하세요 삶을 꾸준히 개척할 선사임당입니다
랜드마크의 중요성은 강의를 통해 많이 들어왔습니다.
미쉘님께서 랜드마크 아파트의 의미와 바라보는 관점에 대해
자세하게 알려주셔서 유익한 칼럼이라 생각되어 필사하였습니다.
보통 평당가로는 아파트 단지별로 가격을 알수 없습니다.
그리고 모든 단지의 가격도 자세하게 알수 없습니다.
때문에 어느정도의 가격대가 형성됨을 알고 기억해야 하는데요
랜드마크 아파트의 흐름만으로 그 지역을 다 알수는 없지만
그 랜드마크 아파트의 단지개요 등을 따져보고
단순히 신축이라서 비싼건지 입지가치가 좋아진건지
아니면 구축으로 넘어가고 있음에도 불구하고 지역내의 꾸준한 수요를 이끄는 곳인지 등등
여러 관점으로 바라봐야 한다는 것을 알게 되었습니다.
친구가 결혼하여 광명으로 이사를 갔고
출산전에 한두번 놀러가봤다고 기억이 생생하네요 ㅎㅎㅎ
철산역 부근에 살고 있었는데 굉장히 허름한 아파트에서 전세로 살고 있었습니다.
동네자체는 번화가였지만 오래된 단지들이 제법 있엇습니다.
아마도 구도심이라서 그런듯 합니다.
지금은 발전이 많이 되고 있겠죠?
창원을 예로 들자면 성산구의 랜드마크는 용지 더샵과 아이파크,
의창구의 랜드마크는 유니시티 4단지 인데요
용지야 워낙 몇십년 전부터 입지가 좋았던 곳이고
유니는 몇천세대의 대단지가 들어오면서 입지가치가 상승했기 떄문에 대장이 되었습니다.
(스타필드 호재)
그리고 이번에 입주하는 사파반도유보라의 경우 1000세대정도의 규모지만
단순히 신축이라서? 라기 보다는 그 해당 지역의 입지가 원래 안정적인지 따져봐야 함을 알게 되었습니다.
지방이기 때문에 입지독점성이 상당히 떨어지지만
입지 가치를 볼때 고민이 되는 단지였습니다.
선사임당 BM
-지역 랜드마크 아파트라 단순히 칭하지 말고 단지개요와 그 단지의 성격을 파악해야 한다.
-장기적으로는 수도권도 입지가치가 변한다.
-신축이 들어선다고 무조건 그 지역의 위상이 올라가는 것은 아니다.
필사 ->
안녕하세요 방랑미쉘입니다.
날씨가 많이 따뜻해졌네요
어느덧 봄이 한걸음 다가 온 것 같아요.
오늘은 랜드마크 아파트에 대한 이야기를 나누어 보려고 합니다.
강의를 듣거나 책을 읽다보면 지역 내에서 랜드마크를 꼭 살피라는 이야기를 많이 들으셨을텐데여
말 그대로 지역을 대표하는 아파트이니 꼭 챙겨봐야 한다고 생각하시겠지만,
막상 랜드마크 아파트 가격을 어떠한 관점으로 봐야하는지 어려워하십니다.
얼마전 제가 팟캐스트에서 지역분석을 했던 광명시를 예로 들어
랜드마크 아파트를 왜 살펴봐야 하는지 같이 알아보겠습니다.
현시점 기준으로 부동산 지인에서 확인한 광명시의 평당가는 2049만원으로
경기도에서 5번째 순위입니다.
이 평당가를 기준으로 매매가격을 계산하면 6.5억이 광명시 32평 아파트의 평균 가격인 셈이죠
이제 기준점을 확인했으니 호갱노노에서 30평형 기준 6.5억 이상의 300세대수로 필터값을 지정하여
가격을 이끄는 광명시의 랜드마크 아파트를 찾아보았습니다.
위의 지도돠 같이 광명 내 다양한 생활권에서 다양한 가격대의 아파트가 나오는데요
그렇다면 왜 이러한 랜드마크 아파트를 살펴야 할까요?
1. 해당 지역 아파트가 가격 기준은 얼마일까?
평당가는 평균적인 가격 수준이기에 지역내 아파트 가격을 정확하게 나타낼수 없습니다.
그리고 아파트 별로 시세를 확인하여도 너무 많은 단지 수 때문에 가격을 기억하는 것도 쉽지 않습니다.
그럴때 랜드마크 아파트를 알고있다면, 해당 지역에서 가장 선호도가 높고
가격을 이끼는 단지로 기준을 잡을수가 있습니다.
광명시에서 32평 6.5억 이상의 아파트는 크게 세가지 생활권에 위치합니다.
상가 지도상에서 보실수 있는 1번의 철산 생활권, 2번의 소하생활권, 3번의 광명역세권 생활권입니다.
이중에서 3번의 광명역세권이 10억 이상의 시세를 그 다음으로 철산 생활권이
8억에서 9억 시세를 마지막으로 소하생활권이 8억 이하를 형성하고 있습니다.
이정도 가격만 파악해도 광명시의 수도권 내 위상이 파악됩니다.
서울로 보자면 강서구, 관악구 랜드마크 아파트와 비슷한 위상을 형성하고 있습니다.
2. 선호도 높은 생활권과 그 특징은 무엇을까요?
랜드마크 아파트를 통해 가격의 기준을 확인하는 것이 가장 기본이라면
사실 더 중요한 것은 지역 내 생활권의 위상을 파악하는 것입니다.
앞서 살펴본 것처럼 광명내에서 선호도 높은 생활권의 아파트 가격은
7억~10억 수준을 형성하고 있습니다.
가격만 본다면 광명역세권 > 철산> 소화 순서대로 생활권의 우선순위가 나오지만
해당 아파트 들의 연식이 모두 다르기에 단순히 가격만 가지고 위상을 평가할 수없습니다.
3번의 광멱역세권 생활권은 모두 2017년 이후 입주한 아파트인 반명
1번과 2번 생활권에서 가격을 이끄는 랜드마크 아파트들은 2000년대 후반에 입주하여
연차가 10년정도 된 아파트 들입니다.
특히 철산 생활권처럼 신축에서 구축으로 넘어가는 입주한지 10~15년 된 아파트가
9억의 시세를 형성한 다는 것은 충분한 의미가 있습니다.
광명 내에서 꾸준히 인기 있는 수요를 형성한다는 것입니디.
입주 연식에 비해 입지 가치의 왜곡되지 않는
즉, 광명 내에서 가장 안정적인 수요를 형성하고 있다고 볼수 있습니다.
1990년대, 2000년대, 2010년대, 2015년 이후 등과 같이 시점으로 나눠
가격을 이끄는 랜드마크 아파트를 본다면 이러한 기준들이 조금더 명확해 질 것입니다.
3. 입지의 가치가 어떻게 변하고 있는가?
앞서 살펴본 것처럼 광명 생활권의 중심은 전통적으로 철산이였습니다.
상권, 교통, 학군 등 편의성을 갖추고 있는 곳이였죠
그런 광명시가 지난 10년동안 소하생활권, 광명역 생활권으로 확장되기 시작하면서
입지의 가치가 조금씩 변하기 시작했습니다.
대부분의 도시는 구도심에서 형성된 생활권이 새로운 택지를 중심으로 확장됩니다.
하지만 구도심이 다시 정비된다면 해당 지역은 또 다른 변화를 맞이하게 됩니다.
지난 서울 부동산 상승장에서 가격 상승을 이끌었던 것은
구도심에서 재건축, 재개발로 입주한 신축 아파트 들이었습니다.
현재의 랜드마크 아파트에 입주 예정인 아파트를 추가해서 본다면
이러한 입지 가치의 변화를 한눈에 알수 있습니다.
즉, 새롭게 랜드마크가 될 아파트의 등장이라고 할수 있죠.
광명시에서 이러한 변화는 철산 생활권에서 활발히 나타나고 있습니다.
재건축과 재개발이 사업속도가 빨라지면서 철산 생활권에 입주예정인 새타파트와
분양예정인 곳들이 점차 많아지고 있기 때문입니다.
새아파트가 입주한다고 해서 단순히 해당지역의 입지가치가 변하는 것은 아닙니다.
새아파트가 들어노는 곳이
기존 구도심의 안정된 생활권이면서 파급력이 있을 정도의 충분한 세대수라면
해당 지역의 전반적인 위상을 다시 한번 끌어올리게 되고
이는 기존 가격 순위에 불균형을 만들게 됩니다.
철산 생활권에 입주 예정인 새 아파트들이 광명역세권 새아파트의 가격과 어떻게 경쟁해나갈지
광명시의 미래가치를 결정하는 중요한 키가 될것입니다.
랜드마크 아파트를 유심히 살펴보는 것으로도 투자를 잘할수 있는 판단 기준이 되진 않습니다.
하지만 무수히 많은 해당 지역의 아파트 중에서 우리에게 가격의 기준점이 되는 아파트,
지역내 생활권의 위상을 파악할 수 있도록 해주는 아파트,
입지 가치의 변화를 생각해 볼 수 있도록 해주는 아파트,
이것만으로도 충분한 관심을 두어야 한다고 생각합니다.
지금 여러분들이 관심가지고 있는 지역이 있다면,
해당 지역내에서 랜드마크 아파트를 조금 더 의미있게 살피는 것도 좋을듯 합니다.
감사합니다.