[실준24기 9해줘 1씽 찾조 선사임당] 실전준비반 4주차 강의 후기 - 지방과 수도권 실전투자 사례와 역대급 관계 지키기 프로젝트! (코크드림)

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[실준24기 9해줘 1씽 찾조 선사임당] 실전준비반 4주차 강의 후기 - 지방과 수도권 실전투자 사례

 

안녕하세요 삶을 꾸준히 개척할 선사임당입니다.

 

 

4주차 코크드림님의 강의에서는

수도권과 지방의 투자사례를 아주!매우!! 자세하게 들을 수 있었습니다.

그리고 사람관계에 대해 기술을 전수받은 듯한 느낌이 들어 좋았습니다.

 

코크님 항상 유튜브에서는 항상 순둥이같은 모습을 하고 계셨는데 

강의에선 전문적이고 카리스마 있는 모습에 완전 반해버렸네요(저 여자지만.. 반해도 되죠?)

 

 

 

 

-지방투자의 사례-

 

 

 

청주 가즈아~!

 

 

왜 청주라는 도시를 선택했는지 그리고 사전조사와 임장을 어떻게 진행했는지 매물 보기와 계약의 흐름을 배웠습니다.

 

좋은 입지임에도 일시적인 눌림으로 저평가되어 있는 상태였고, 눌려있었던 이유과 리스크까지 보고 청주를 안갈 이유가 없었습니다. 

지도를 크게 보는 습관을 길러야 투자처를 잘 발견할것 같습니다.

 

 

지방투자의 입지분석 순서

인구>직장>학군>환경>공급>교통

 

지방은 인구와 직장도 중요하지만 학군과 환경, 그리고 연식이 정말 중요합니다.

 

창원 성산구 임보를 마친 저는 입지가 좋은 구축을 투자대상으로 삼으면 좋을거라 생각했었습니다.

하지만 강의를 듣고 보니 제가 생각했던 구축들 중 몇개는 버려야겠구나 싶었습니다.

물론 그 매물들도 가격이 오르긴 하겠지만 저의 투자금은 한정되어 있어 제일 효자가 될만한 물건에 투자를 해야 하기 때문입니다.

 

지방에서 대부분은 입지가 떨어져도 신축을 선호하는 경향이 있다는 것을 듣고 또 대입해보았습니다.

창원이 실제로 신축이 엄청난 시세상승을 했고 학군지의 대규모 준신축 또한 제법 많이 올랐습니다.

그 다음 입지가 좋은 구축단지가 올랐고 3급지 이상의 지역들은 오르긴 했지만 전고점을 회복하지 못하고 있습니다.

 

신축의 힘을 다시한번 느낍니다.

이번 유보라가 창원에 어떠한 영향을 끼칠지 그리고 입주후 시세가 어떻게 변할것이며, 주변의 변화는 어떻게 될지 상당히 궁금합니다.

 

 

 

지방에서 중요하지 않는 교통 이야기도 매우 흥미로웠습니다.

사회조사보고서의 자료를 기반으로 청주시민들의 통근통학시 1. 자차를 제일 많이 이용하고

그 다음이 2.도보, 3.시내버스 이용률은 상당히 낮음을 확인하였습니다.

 

생각해보니 저의 신랑이 창원에서 출퇴근을 했을 때도 보통 통근버스를 이용했지만

늦잠(?)등으로 타지 못했을때 자차를 가져가거나 택시를 탔지 버스로는 매우 힘들었습니다.

환승해서 갈수는 있지만 1시간 30분 이상이 걸려버리니, 자차나 택시를 타고 30분 이내로 출근을 하였었습니다.

이 당연한 것을 인지하지 못하고 있었습니다.

부동산은 정말 삶과 밀접하게 관련이 되어 있고 그 모든 것 하나하나에 관심을 가지고 통찰력을 키워야 함을 다시한번 느낍니다

 

 

입지분석을 구별> 동별> 단지별 좁히며 투자가능한 아파트를 선정하고

잃지 않는 투자가 확실하고 나에게 더 돌아오는 투자인지 반드시 따져봐야 합니다.

앞마당이 여러개 있다면 도시별로 비교도 해보아야 합니다.

 

 

 

 

계산기 두드려보자!

 

 

저는 잔금이 길면 무조건 좋을 거라고 생각했는데 절대 그렇지 않았습니다.

 

조정지역으로 변해버린것 / 다주택자의 취득세가 변해버린것 / 임대차법이 시행된것

 

코크님의 긴 잔금기간동안 이러한 3번의 큰 행사(?)가 있었고 어떻게 대처했는지,

본인의 여러가지 플랜들과 과정을 알려주셔서 굉장히 유연한 사고를 가져야함을 느꼈습니다.

 

 

투자자는 수익률을 높이기 위해 지레짐작하지 말고 계산기를 두드려봐야합니다.

어떻게 대처해야 할지 이리저리 생각하신 코크님의 내공에 진심 감탄이 나왔습니다.

 

세입자와의 협상에 있어서도 상대방에게 이득을 더 줌으로써 결국 내것을 지키는 것임을 알게 되었습니다.

 

취득세가 12%로 늘어나며 정말 이제는 부동산 투자는 끝인것인가?

보란듯이 계산기를 두드리며 아직 기회는 많다는 것을 알려주셨습니다.

 

지방의 저가주택에 대해서도 말씀해주시며 개인마다 원하는 수익률이 다를수 있고

어느정도선에서 멈춰야 할지 역시나 계산을 해보고 판단해야 함을 알게 되었습니다.

 

부동산 투자에는 답이 없는것 같습니다.

개인의 사정에 따라 진행을 해야 하고 매도 타이밍도 계산을 해보고 내가 가져갈 선을 정해야 합니다.

 

 

 

선사임당 BM

 

-매물을 러프하게 많이 보자. 나중에 기회가 되어 나에게 올것이다.

-전세가 높고 수요 탄탄한지 수치적으로 확인하여 잃지 않는 1호기를 겟하자.

-지역끼리 랜드마크 비교하는 것은 굉장히 중요하다.

-입지분석 착실하게 정석대로 하자.

-임장을 융통성있게 다니자.

-에버노트나 호갱노노 등의 어플을 적극 활용하자.

-지방은 환경과 학군이 매우 중요하다. 거주민의 균질성도 파악하자.

-지방은 인구, 이동, 직장, 학군, 환경, 공급, 교통 순으로 보자

-그 지방이 어느 평수를 선호하는지 확인해야 한다.

-지방투자는 신축일수록 좋다.

-좋은 곳부터 봐야한다.

-앞마당 별 비슷한 규모의 도시와 비교하자.

-잔금길다고 무조건 좋은 것이 아니다.

-어떤 리스크도 해결할 방법이 있는지 머리를 굴리자.

-결과를 반드시 복기하자

-취득세 12%되었다고 부동산 투자 못할정도는 아니다.

 

 

 

 

 

-수도권 투자사례-

 

 

상대방의 유리한 점을 먼저 생각하기

 

 

용인투자사례로 전세셋팅과정과 역전세를 버티는 것을 중점적으로 배웠습니다.

 

신분당선 라인중 일시적인 눌림이 있는 도시였고 일반인들은 "그곳은 원래 안되..." 라고 말하겠지만

월부에서 배운 투자자 눈에는 말도 안되게 싼 상황이였고 매물을 적극적으로 알아본 끝에

1) 저렴한 매물을 협상하여 네고까지 받고 점유자와도 협상하며 전세를 쉽게 뺄수 있었습니다.

 

그후 수도권의 역대급 공급과 투자자들까지 유입이 되며 역전세를 맞고 전세셋팅에 난항을 겪지만

잔금한번 치뤄본적 없다고 하시는 코크님의 말씀을 들어보니 상황대처 능력이 정말 뛰어나셨습니다.

 

2) 경쟁물건들 중 내 것을 1등으로 만들기 위해 매물을 확인, 전화임장으로 풀수리를 해야함을 깨닫고

신혼부부나 분가가정을 모셔오기(?) 노력을 하여 공실을 만들어 내고 기간에 수리를 하여

전세를 안전하게 셋팅하는 모습을 보고 정말 다시한번 감탄했습니다.

 

3) 점유자분의 불편함 또한 미리 파악하여 부담스러운 스킬을 사용하여 풀어주신 것도 인상깊었습니다.

사람의 마음을 알아주고 그것을 물질적으로 표현하는 것이 얼마나 중요한 것인지를 배웠습니다.

 

또 다른 지역의 역전세의 경우 그 세입자의 사정을 모두 파악한 뒤에

4) 상대방의 유리한 조건을 어필하며 오히려 전세금을 상승하여 받는 등의 놀라운 일들을 해내십니다.

 

1),2).3),4) 이 모든 것이 말이 쉽지 정말 상대방의 상황을 잘 파악해야 하기 때문에

항상 다른 사람의 입장이 되어보고 상대방의 유리한 점을 먼저 생각하는 연습을 해야겠습니다.

 

 

 

전세셋팅 6단계 프로세스

 

 

1. 인테리어 수리 범위를 정하기(다른 전세물건 체크)

2. 점유자에게 양해(과한 선물로 표현)

3. 부동산에 기한을 정하여 이 이상 전세가 안나가면 다른 곳에도 내놓겠다 양해구하기

4. 전세홍보(중개사 리스트업 문자 뿌리고 답장의 반응과 네이버매물 체크)

5. 그래도 나가지 않는다(내물건이 경쟁력이 없는것인가 다시 확인)

6. 기간별 대응(여러 플랜 짜놓기/ 전세금 낮추기 또는 잔금치기)

 

 

보통 매물을 보면 주인이 사는 경우가 대부분인데요.

저희는 투자자라 인테리어를 해야 하기 때문에 공실의 물건을 선호하는 편입니다.

주인은 대부분 잔금을 받아야 나가기 때문에 저는 주인집 매임을 갈때면 불편한 마음이 있었습니다.

 

하지만 그럼에도 공실을 만들어 인테리어를 할수 있는 엄청난 꿀팁을 알려주셨습니다.

새로 들어올 분을 설득하여 전세금을 미리 받아 잔금을 친뒤 인테리어기간을 확보하는 것이였습니다.

이런 방법은 생각도 못했었는데 역시 협상의 여신 다우셨습니다.

 

 

 

선사임당 BM

 

-가격눌림을 찾을줄 알아야한다.

-항상 상대방의 입장에서 더 유리하게 해줘야 한다.

-당연한건 없다. 감사해야 한다.

-역전세나 잔금위기시 대처할 방법을 미리미리 챙겨야 한다.

-지도를 크게크게 봐야 한다.

-왜 눌려있는지 알아야 한다.

-기회를 잡기 위해선 매물을 많이 봐야 한다

-보합장에선 잘 보이지 않지만 상승장에서 억대가 차이 날수 있으니 조금이라도 좋을 것을 사야 한다.

-어떻게 대처하냐에 따라 오히려 상황을 나에게 좋게 할수도 있다.

-전세금을 내줄때 질권설정, 채권 양도 반드시 확인해야 한다.

-내물건을 1등으로 만들기 위해 방법을 강구해야 한다.

-기한을 정하여 양해를 구하고 물건 많이 내놓아야 한다

-인테리어 업체도 무조건 싸기 보다는 소통이 잘되고 실력있는 분에게 맡기는 것이 좋다.

-네고는 항상 해보려 노력하자

 

 

 

 

관계의 중요성

 

 

마지막 관계에 대한 조언도 정말 좋았습니다.

 

음.. 저도 광주사람인데요 ㅎㅎ

수도권에 거주중이신 분들은 잘 모르시겠지만 지방사람에겐 서울이라는 곳이 멀고 어색하게만 느껴집니다.

 

워킹맘에 수도권 상경하며 투자를 해왔으니 비용도 부담되지만 체력적으로도 얼마나 힘드셨을지 상상히 되지 않더라구요...

물리적으로 멀다는 아주 큰 핸디캡을 가지고 계셨음에도 결과적으로 본인의 스토리로 만들어버리신 코크드림님!!

 

지금이야 성과가 있으니 그정도는 버틸만 하지.. 라고 말을 쉽게 할수도 있겠지만

초기엔 눈에 띄는 성과도 없었고 어린 아이 둘을 남편에게 맡겨놓고 서울을 왔다갔다 하며 투자에 미쳐(?) 해오셨을 텐데..

코크님의 고생도 보이지만 가족들의 고생이 눈에 선하더라구요...

 

 

저는 투자공부를 시작하며 나만을 위한 것이 아닌데 라는 생각으로 가족들에게 어느정도의 희생을 바랬던것 같습니다.

 

하지만 코크님께서는 지금 당장 성과도 없고 어떻게 보면 투자를 취미로 하고 있는 것과 별다름이 없으며

그동안 내 자리에서 해왔던 것을 멈추고 가족들에게 어느정도 위임을 하며 투자공부에 전념하게 해주는 것을

당연하게 생각하지 말고 항상 고마워하고 표현해야 한다고 알려주셨습니다.

 

처음에는 감사일기 쓰듯 의무적으로 표현하였지만 계속 표현하다보니

정말 마음이 감사함으로 가득해졌고 때문에 가족간의 관계가 더욱 좋아졌다고 알려주셨습니다.

 

 

저는 굉장히 무뚝뚝하며 약간 시니컬한 성향이 있는데요.

좋은 아내가 되기 위해서 어느정도 노력을 해야함을 깨달았습니다.

 

저희는 현재 월말부부로 신랑이 먼곳에서 일을 하고 있습니다.

저는 여기서 투자공부, 아이 케어, 집안일등 바빠 신랑의 일과에 대해 신경을 덜 썼던것 같습니다.

하지만 신랑 입장에서 생각해보니 아내와 아이도 없이 타지에 있고

그런 지루한 일상에서 자기 나름의 집안일 하고 조금 쉬다 자는 모습을 상상하니 미안하고 감사한 마음이 들었습니다.

 

코크드림님은 한달에 1/3을 집을 비우지만 아이와 함께하는 시간의 질을 중요시하고 소통하며

특히 학업에 대한 스트레스를 1도 주지 않아 아이들 정말 행복할것 같다는 생각이 들더라구요

돈도 잘버시지만 정말 정서적으로도 훌륭한 멋진 엄마이신것 같습니다.

저도 아이가 자존감 높고 행복했으면 좋겠습니다.

 

가족과의 트러블이 있을때면 못이기면 억울하다는 생각도 했던 저지만 결국 그게 중요한 것이 아님을 알았습니다.

그렇게 언쟁하면 에너지만 뺐기게 되고 결국 저의 정서에도 큰 상처를 주고 공부도 못하게 됩니다.

정말 본질을 잘 집어주신 코크님처럼 되기 위해 관계적인 책을 많이 찾아 읽고 체화시켜야겠다 다짐합니다.

 

여러모로 이 유리알을 어떻게 관리해야 할까 고민을 할수 있게 해주신 코크님 정말 감사드립니다.

 

 

좋은 사람을 만나면 운이 좋아진다.

 

 

초반에는 동료와 스승을 찾고 내가 어느정도 실력이 쌓이면 인맥은 알아서 찾아오는 것을 알려주셨습니다.

실력이 없는 저는 월부안에서 많이 나누고 소통하기 위해 더 봉사해야 함을 느꼈습니다.

다음 정규 수업을 듣게 된다면 조장을 다시 신청하고 많은 분들을 도와야겠다고 다짐합니다.

 

월부안에서 적극적으로 소통하고 댓글나눔하며 젖은 낙엽처럼 붙어있겠습니다.

월말부부로 아이케어와 온전한 집안일을 한탄하기보다는 저의 핸디캡을 넘을수 있는 사람이 되겠습니다.

 

마지막으로 추천해주신 그 노래 진짜 감동입니다. 듣고 힘내겠습니다

이상으로 실준 마지막 후기를 마치겠습니다.

 

 

 

선사임당BM

 

-못할거라고 미리 선긋지 말자

-가족과의 관계 정말 중요하다. 항상 표현하자.

-내가 하고 싶은것을 하고 있으니 집에서 기어다는다는 말씀을 기억하자

-내 자신은 내가 다독이자

-티 안나게 힘듦을 표현하자.

-짬짬히 소통하자

-아이에게 좋은 엄마가 되자

-여기서 그만두면 돈만 쓴것이다.

-열반스쿨 심심할때마다(?) 듣자

-좋은 사람이 되고 좋은 사람 옆에 있자

-월부에 붙어있자.

 

 

https://youtu.be/alSxwc9PiLE