안녕하세요 삶을 꾸준히 개척할 선사임당입니다
요새 저의 고민을 어찌 알고 이런 좋은 글을 올려주신 것인지 ㅎㅎ
메로나님 정말 감사드립니다.
창원의 상급지와 신축들은 모두 날라가버려 어깨 이상의 상태가 되었고
저희가 가지고 있는 주택의 가격은 지난 고점대비 많이 오르지 않을 상황입니다.
때문에 내가 저가치에 살고 있는 것이 아닌가? 라는 생각이 들었습니다.
하지만 지난 제주바다님과의 상담을 통해 아직 오르지 않은것이라며
시기는 알수 없지만 반드시 오를것이고 갈아타거나 투자를 어느정도 할 실력이 되지 않는다면
가지고 있는 것이 훨씬 낫다는 것을 알려주셨습니다.
나(선사임당)
제주바다님, 저희 단지는 초등학교도 너무 멀고
별로 인것 같아요...
제주바다님
거기 아이들 전부 학원차 태워 보내던데..
요새 가까워도 혼자 걸어가게 안하지 않아요?
대안이 있는 곳은 괜찮아요.
지난 하락장에서 아파트 값이 거의 반값이 되는 엄청난 경험을 했기에
상처를 꽤나 입은 상태가 미운감정이 많아 빨리 팔고 싶은게 사실입니다.
하지만 전세가율이 엄청나게 오른 상태이고 더 기다려도 충분하다는 말씀을 듣고
그래도 팔고 싶지만 기다려 보기로 하였습니다.
다른 지방의 임장을 할때도 신축인데 투자금은 3천만원정도지만
취득세 포함 7~8천만원이 되면 부담도 되지만 그래도 오를것 같은데 살까?
라는 생각이 충분히 들수 있을것 같습니다.
하지만 종잣돈은 한정되있기 때문에 더 저평가된 물건을 찾으려는 노력을 해야 하고
그것을 알아차릴수 있는 통찰력을 계속해서 쌓아야 겠습니다.
정말 좋은 내용이였습니다 감사합니다.
선사임당 BM
-우리 가족의 종잣돈은 소중하다. 수익률 높은 투자처를 적극적으로 찾아나서자.
-생활권과 연식이 떨어진다고 저가치가 아니다. 그중에 보석이 있다.
-물건과 사랑에 빠지지 말자.
-반드시 투자원칙을 지키다.
필사 ->
안녕하세요 메로나입니다.
많은 분들이 처음 시작할때 물건과 사랑에 빠지고 한지역, 하나의 단지만을 바라보고
그 지여에만 투자를 하고 싶은 욕구를 느끼게 되는데요
과연 왜 그렇게 되는 걸까요?
우리는 은연중에 새것을 좋아하고 찾고 싶어하는 욕구를 가지고 있습니다.
즉, 누구나 반할만한 단지, 신축에 반하게 됩니다.
투자범위가 약간 벗어나더라도 너무나 신축을 투자하고 싶어합니다.
우리는 느낌적인 느낌으로 신축이 가격도 많이 오르고 더 전세도 잘맞춰 질것 같은 느낌이 듭니다.
그리고 수리, 누수들 걱정할 필요도 없습니다.
아직도 지방을 임장 다니다보면 신축들이 투자범위에 들어올때도 있고
약간 투자범위를 벗어나는 단지도 있을 것입니다.
분명 신축보다 1,2단계 떨어지는 생활권이 떨어지고
연식도 오래된 단지들도 투자범위에 들어오지만
높아진 내 눈과 주변에서 너도나도 신축이 좋다라 이야기를 들으면
첫 1호기 투자는 신축 투자해야 한다는 생각이 드는 경우가 생깁니다.
그리고 내 투자금에서 약간 1~2천만원 벗어난 상태에서
"1~2년 차이면 그래도 신축이 낫지 않을까?"
라는 생각을 하는 경우가 있습니다.
하지만,
무엇을 선택하든, 내가 선택하는 것이디만 경험을 삼을수 있으나
최대한 우리가 배운대로 해야 하지 않을까요?
무엇보다 중요한 것은 전세가율이라는 것을 우리는 알고 있습니다.
제 경험을 복기해보자면 당시 제가 임장했던 곳에
지방 신축 아파트 34평이 매매가 3.5억에 전세 3.2억에
셋팅할수 있는 상황의 물건이였습니다.
너무나 좋은 생활권, 신축임에 투자금 4~5천만원이면 살수 있는 상황이였습니다.
당시 취득세 12%를 내야 하는 상황이였기에 취득세 포함하면
총 투자금은 7~8천만원이 훌쩍 넘어가는 상황이였습니다.
향후 공급이 부족한 상황에서 수익률을 계산했을때 수익률 200%도 가능하다 생각했었고
1년이 지난 지금 200%로 수익률은 달성된 상태입니다.
하지만 취득세 포함된 종잣돈 7~8천만원이라는 돈은 투자챗수가 늘어나는 상황에서
상당히 투자금이 많이 들어가는 상황이였습니다.
당시, 지방 신축만 눈에 들어오는 상황이였고 그렇게 확신이 없는 상태,
전세 리스크까지 있는 상태에서 머뭇거리다가 결국 이 물건은 투자하지 않았습니다.
아직 투자를 잘 모르던 당시, 내 돈 7~8천을 1채에 투자하기 상당히 고민이 되고 머뭇거렸습니다.
물론 내가 종잣돈이 많은 상황이라면 가장 좋은 것을 하나씩 해나가면 됩니다.
많은 분들이 지방에 연식 좋은 아이들을 택할때 대부분은 이 정도 투자금이 들어갈것이라 생각합니다.
그리고 많은 분들이 택하기도 합ㄴ디ㅏ.
그렇다면 이 방법이 과연 최선일까요? 더 좋은 방법은 없을까요?
만약 여러분이 신축을 보는 눈에서 조금 벗어나서
2~3단계 떨어지는 생활권이라도 투자범위에 들어오는 생활권, 단지가 있다면 어떠신가요>
그 단지가 연식은 조금 더 오래되었지만 아직 가격상승 기운이 오지 않은 상태이고
투자금이 더 적게 들어가는 생활권이 있다면 여러분은 어떤 선택을 하실수 있을까요?
이 생활권은 매매가 2.6억 전세가 2.5억으로 투자가 가능했습니다.
특히나 상승의 기운이 오지 않은 탓에 팔고자 하시는 분들이 많았고
주인 전세로 살고자 하시는 분들도 많았습니다.
이 생활권에 단지에 투자를 하게 되면 투자금이 취득세 12%포함해서 4천만원 이내로 가능했습니다.
가격이 싼 단지, 연식이 좋지 않은 단지들은 상대적으로 가격상승이 높지 않다고
생각하시는 분들이 많습니다.
"원래 그가격 아냐?"
"그런 단지들은 오르는 폭도 적을 것 같은데?"
라고 생각하시는 분들도 계실것입니다.
만약 임장을 가지 않고 데이터로만 분석한다면 그렇게 생각하실수 있습니다.
하지만, 그렇기 때문에 우리는 임장을 가는 것입니다.
그리고 비교평가 라는 것을 하는 것입니다.
그 지역은 학군수요도 있었고 선호하는 직장도 가까이 있고
주변 환경 역시 가격 대비 상당히 좋은 곳이였습니다.
가장 중요한 것은 저평가 된 단지 및 가격이 저렴한 단지를 찾는 것입니다.
내가 바로보던 곳이 특히나 신축이 가격 상승하기 시작하고
내 투자범위에 벗어났다면 다른 곳을 재빨리 볼줄 알아야 합니다.
첫투자, 1호기를 하시는 분들께는 특히나 신축을 하고 싶어하는 마음이 상당히 클것 입니다.
하지만 내가 지금 간 임장지의 신축들이 상대적으로 많이 가격 상승해 있다면
조금만 더 생활권을 넓게 보셨으면 좋겠습니다.
우리가 항상 배우고 있는 가치대비 가격이 싼 저평가 물건을 찾는 것중에 집중하셨으면 좋겠습니다.
내가 열심히 임장하고 다닌 곳에서 상대적으로 덜 오른 단지를 발견하고
투자까지 했을 경우의 미쳐 내가 보지 못한 것들, 편견들이 깨지기 시작할것입니다.
그럼 아까 말씀드린 두 단지의 현재 가격이 어떻게 변화했는지 확인해보겠습니다.
당시 18년식이였던 A단지, 07년식이였던 B단지
제가 임장했던 20년 11월 대비 현재 가격 상승폭 및 수익률을 한번 확인해보겠습니다.
두 단지 모두 1년이 조금 지난 현재 1.1억이 올랐습니다.
생활권이 떨어진다고 연식이 더 오래되었다고 안오르는 것이 아닙니다.
그리고 전세금 또한 유사하게 오른 상태입니다.
투자금 대비 수익률측면에서 보자면 07년식 B단지가 더 높습니다.
만약 12% 취득세 포함해서 A단지를 투자했다면 대략 7~8천만원으로 1채를 했을 것이고
B단지를 투자했다면 4천만원으로 1채, 특히나 추가로 B단지를 1채 더 했다면
더 튼 수익을 얻을 수 있을것 입니다.
중요한 것은 신축이 아닙니다.
신축보다 중요한 것은 가치대비 저평가 된 물건을 볼줄 아는 통찰력입니다.
오늘은 신축뿐만 아니라 상대적으로 저평가 된 물건이 나에게 어떠한 경험과
수익을 줄수 있을지 알아보았습니다.
많은 분들이 자신만의 편견에 사로잡혀 있는 경우가 있습니다.
내가 앞마당 하나씩 쌓일때마나 투자공부를 하며 그 편견을 깨나가는 과정의 연속입니다.
항상 기억하셨으면 좋겠습니다.
가치대비 싼 매물, 덜 오른 물건을 보는 눈을 키우는 것
그것이 투자자로 향하는 첫 발걸음입니다.
올바른 투자자의 길로 향하는 여러분 모두 응원합니다.